房地产估价师房地产估价案例与分析：房屋征收

　　【提问】

　　案例3-4征收估价理解还是有些模糊，例题在结果报告中写明估价方法选用3种方法进行估价：即市场法、收益法和成本法。

　　而在技术报告中：1、市场法：评估结果得出的是住宅的区位价；

　　2、成本法：评估结果得出的是住宅的建筑物的重置价；

　　3、收益法：评估结果得出的是商业的区位价；

　　疑问：

　　1、估价方法描述采用3种方法，而实际在测算过程中是分别用3种方法测算不同类别（住、商）的价值，实际结果之间并不能相互印证，是吗？实际估价过程我可以说是只采用了一种估价方法吗？

　　2、估价结果披露的是征收房屋的区位价，我看了以前学员提问的解释，说区位价实际上是土地使用权的价格，这样的估价结果并不能体现每个被征收人房屋的实际价值，这样的估价结果也不能作为征收补偿具体的补偿标准啊？现实中是不是还有进一步的再评估和调整过程啊？

　　【回答】

　　学员yubintzcpa，您好！您的问题答复如下：

　　1、这里实际上就是一种方法：成本法，说三种方法是错误的

　　其中，土地使用权用收益法和市场法求取，建筑物用成本法求取

　　2、可以体现评估值的，区位价体现的是土地使用权价值，再加上建筑物价值得到的就是估价值了

　　这个报告只是节选，不是完整的报告

　　★问题所属科目：房地产估价师——房地产估价案例与分析