收益年限的确定

　　【提问】

　　下面全是辅导书上的题：

　　估价对象房地产2005年的租金收入为500万元，经营费用为租金收入的30%，从2006年开始年收入增长2%，经营费用增长1.5%，该房地产剩余使用年限年限为35年，最后一年不再经营，支出费用500万元之后以4800万元转让（均发生在年末），该类房地产的报酬类为8%，则该房地产2006年1月1日的收益价格为？

　　估价对象房地产2006年租金收入为500万元，经营费用为租金收入的30%，从2007年开始年收入增长2%，经营费用增长1.5%，该房地产剩余使用年限为35年，该类房地产的报酬率为8%，则该房地产2007年1月1日的收益价格为？

　　某水池的容积为400m3，2005年6月建成，经济寿命5年该类水池的单位体积造价为500元/m3，则该水池2008年6月的价格接近？

　　【回答】学员xiaoyuziqing，您好！您的问题答复如下：

　　估价对象房地产2005年的租金收入为500万元，经营费用为租金收入的30%，从2006年开始年收入增长2%，经营费用增长1.5%，该房地产剩余使用年限年限为35年，最后一年不再经营，支出费用500万元之后以4800万元转让（均发生在年末），该类房地产的报酬类为8%，则该房地产2006年1月1日的收益价格为？

　　——您可以分开来算，

　　1、先算租金收入的折现值，然后再算经营费用的折现值，两者相减，得到租金净收益的折现值

　　2、然后在算经营期末转售收益的折现值

　　3、两者相加得到房地产的评估值，您自己算一下看看

　　估价对象房地产2006年租金收入为500万元，经营费用为租金收入的30%，从2007年开始年收入增长2%，经营费用增长1.5%，该房地产剩余使用年限为35年，该类房地产的报酬率为8%，则该房地产2007年1月1日的收益价格为？

　　——这个题跟前面思路是一样的

　　某水池的容积为400m3，2005年6月建成，经济寿命5年该类水池的单位体积造价为500元/m3，则该水池2008年6月的价格接近？

　　——这里您按平均年限法计算水池的现值就可以了，水池的寿命是5年，已经使用了3年，那么物质折旧是60%，或者说成新率是40%，水池的重置成本是400×500，这样您就能算出水池的估价值了

　　★问题所属科目：房地产估价师——房地产估价理论与方法