房地产估价师案例与分析复习要点：强制拍卖估价

　　【提问】

　　老师讲义中归纳中的错误含：拍卖底价的评估，没有确定出拍卖保留价。

　　我认为这不应该是错误，因为强制拍卖估价只需评估估价对象在正常市场的价格水平，而拍卖保留价则由人民法院参考评估价进行确定。

　　请问我这样理解对吗

　　【回答】学员yangnthaian，您好！您的问题答复如下：

　　房地产强制拍卖估价强制拍卖中估价机构只需估出正常的市场价，而底价是由法院决定的。

　　拍卖保留价则由人民法院参考评估价进行确定，任意拍卖由委托人确定拍卖保留价。

　　《房地产估价规范》第6.10.2条规定：房地产拍卖底价评估，首先应以公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格，之后再考虑短期强制处分（快速变现）等因素的影响确定拍卖底价。底价即最低商业价值。在此基础上确定拍卖保护价、起拍价。最高应价低于保护价的，重新拍卖或变卖。

　　保留价主要出现在《中华人民共和国拍卖法》中，第二十八条规定“委托人有权确定拍卖标的的保留价，并要求拍卖人保密。拍卖国有资产，依照法律或者按照国务院规定需要评估的，应当经依法设立的评估机构评估，并根据评估结果确定拍卖标的的保留价。”

　　所以根据上述描述，老师认为您是正确的，不过要确定是否为强制拍卖，强制拍卖底价的评估只需要确定市场价值，不用确定拍卖保留价。

　　希望我的回答能给您带来帮助。

　　★问题所属科目：房地产估价师——房地产估价案例与分析