房地产估价师理论与方法复习要点：收益法

【提问】收益法中房地产出租总费用中房屋折旧费的问题老师好：收益法中房屋出租总费用一般包括：1、管理费。2、维修费。3、保险费。4、税金。5、房屋折旧费。我的问题是A：房屋的折旧费包括吗？是等于房屋的重置全价/房屋可使用年限吗？B：既然房屋出租的费用包括了房屋的折旧，为什么不包括土地的摊销费用？第二个问题是：土地摊销费用怎么隐含租金收入中？租金收入是一项收入，土地摊销费用是一项费用。您的意思是租金收入都是扣除了土地摊销费的收入吗？比如：一个房地产年出租收入是10元；房屋折旧2元，土地摊销费用2元，其余的管理费、维修费、保险费、税金等等一共2元。该房地产的纯收益是6元吗？（土地摊销费不扣除房屋折旧扣除）

【回答】你好，1、房屋折旧费是指建筑上的折旧不是会计上折旧，可用直线法计算，你的公式不全面，2、土地摊销费用现在一般不计入运营费用，以前以地租形式计入，现在均隐含在租金收入中。

★问题所属科目：房地产估价师—房地产估价理论与方法