房地产估价师案例与分析复习要点：最高最佳利用原则

【提问】你好，请问，如果一宗房地产进行评估。如：一个临街住宅，它现实用途为临街铺面，在合法原则前提下它不合法，但在案例2-2的技术报告分析中你记下了这句话“最高最佳利用分析的结论是维持现状，因此不必再进行诸如更新改造、改变用途等前提的分析判断”，那我是不是可以进行改变用途前提的分析判断后，按照最高最佳利用原则，将临街住宅看做是铺面进行估价呢？但是，最高最佳使用原则适用条件：一是合法原则，二是技术上可行，三是经济上合理、四是利益上最大化。其中首要一条是遵循合法原则。根据你所说内容，第一、要判定该估价对象目前用途是否合法，如不合法，则不能按其现在用途估价，应按其合法用途估价；第二、如目前用途为法定用途而改变用途使之符合其在最高最佳使用原则下的用途不合法，则不能认定后一种该用途。总之，合法原则是第一位的，最高最佳使用原则是在合法原则下的最高最佳使用。上述两点我觉得有些矛盾，如果可以在最高最佳利用原则下，进行用途改变说明，那要如何说明呢？会不会违背了合法原则？

【回答】学员ddjkdfgf，您好！您的问题答复如下：

一、最高最佳利用原则是在合法原则下的最高最佳利用，二、最高最佳利用原则中的改变用途前提也是在可以合法改变用途的前提下的改变，如经规划许可，补交土地使用权出让金后的改变。

★问题所属科目：房地产估价师—房地产估价案例与分析