在房地产抵押贷款中，一边是未偿还的贷款余额，一边是房地产抵押价值，为保障贷款及时足额收回，贷款人要求无论是在设立抵押权时还是在实现抵押权时，以及在此期间，房地产抵押价值都要大于未偿还的贷款余额。

因此，从理论上讲，抵押价值应是在抵押期间的各个时点，特别是在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，将抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。

法定优先受偿款（重要概念）是假定实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额。包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款，但不包括为实现抵押权而发生的诉讼费用、估价费用、拍卖费用以及营业税及附加等费用和税金。【案例考试重要考点】

如何记忆：包括的项目分别给三类人，为的是确保正常的市场秩序

已抵押担保的债权数额——给抵押权人

拖欠的建设工程价款——给施工方，保证正常的建筑市场秩序

划拨的建设用地使用权、增加容积率、改变土地用途应补交的出让金等费用——给政府

不包括的项目，在拍卖后统一处置。诉讼费用、估价费用、拍卖费用、营业税及附加等费用和税金。

但在实际房地产抵押估价中，因在估价时通常还不知道设立抵押权的日期、贷款期限、贷款偿还方式、债务人是否如期偿还，以及不如期偿还时将抵押房地产拍卖、变卖的日期等这些估价所必要的前提条件，所以抵押价值评估只能演变为评估抵押房地产在估价时假定未设立法定优先受偿权下的价值扣除法定优先受偿款后的余额。

通常具体为估价作业期间特别是实地查勘估价对象期间的某个日期（如完成估价对象实地查勘之日），假定未设立法定优先受偿权下的价值减去估价师知悉的法定优先受偿款。

此时的法定优先受偿款具体为假定在价值时点实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额。

而为了弥补抵押价值评估的缺陷，保障贷款及时足额收回，要求房地产抵押估价包括“估价对象变现能力分析”，向估价报告使用者作“估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响”、“定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估”等提示。

当抵押价值小于未偿还的贷款余额时，抵押权人应要求抵押人提供与不足的价值相当的担保或者提前清偿债务。

抵押贷款额度＝抵押价值×贷款成数

抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的价值－法定优先受偿款＝未设立法定优先受偿权下的价值－已抵押担保的债权数额－拖欠的建设工程价款－其他法定优先受偿款

将已抵押的房地产再次抵押的，其抵押价值可称为再次抵押价值，具体为：

再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的价值－已抵押贷款余额/社会一般贷款成数－拖欠的建设工程价款－其他法定优先受偿款

可见，抵押价值既不是不扣除法定优先受偿款的“完全价值”，也不是将“完全价值”或上述抵押价值经过贷款成数（抵押率）打折后的价值，或者将上述抵押价值减去预期实现抵押权的费用和税金后的“抵押净值”。