房地产估价的基本步骤我们可以归纳为四步：

1.明确估价基本事项，包括估价对象、估价目的、估价时点、估价价值类型

2.确定估价技术路线

3.选定估价方法

4.具体估价操作

房地产估价目的，即房地产估价报告的期望用途，是指委托人为了某种需要而聘请估价机构进行估价，不同估价目的下的估价结果可能不同，因为估价目的不同，价值时点、价值对象、价值类型以及估价原则、估价依据等都有可能不同。

房地产估价时需要根据估价目的来决定在估价时采取何种估价假设前提和何种价值类型。

估价的假设前提主要有两类，一是最高最佳使用前提，二是持续使用前提。

最高最佳使用前提是假设估价对象在法律上许可、技术上可能、经济上可行的情况下以价值达到最大的一种最可能的使用方式被使用，估价时按这样的使用方式估价价值。

持续使用前提则更多地考虑估价对象对于一个持续经营的企业整体能够发挥最大的效用，也就是说，当一个企业采取持续经营的方式可以发挥其整体最大效用时，我们对该企业的组成部分（例如房地产）按照其目前的使用方式评估其价值。这时，仅就估价对象本身而言，可能并没有发挥最大的效用，但它能使企业整体经营发挥最大的效用。

常见的价值类型有市场价值、投资价值、现状价值、抵押价值、快速变现价值等。一种类型的价值通常只会有一种估价前提。

现实估价中常见的估价目的主要有：

1）房地产抵押估价；

2）房地产税收估价；

3）房地产征收、征用估价；

4）房地产拍卖、变卖估价；

5）房地产分割、合并估价；

6）房地产损害赔偿估价；

7）房地产保险估价；

8）房地产转让估价；

9）房地产租赁估价；

10）建设用地使用权出让估价；

11）房地产投资基金物业估价；

12）为财务报告服务的房地产估价；

13）企业各种经济活动涉及的房地产估价；

14）房地产纠纷估价；

15）其他目的的房地产估价。

本章主要针对房地产抵押估价、房地产征收估价、房地产转让估价、房地产拍卖、变卖估价、房地产损害赔偿估价和企业各种经济活动涉及的房地产估价进行介绍和分析。

练习问答题：某市某区某1楼132.45平的商业地产，公开市场价260万元，抵押价值200万元，纳税价值180万元，征收价值280万元，如果说不同估价目的就有不同的估价结果，这与公开市场价值标准有矛盾吗？

各种估价方法实质是要确定估价对象的公开市场价值，也就是说估价对象与估价方法有一定的对应关系，对同一估价对象，在同一个估价目的下用不同的估价方法进行估价，结果应该是一样的；对同一估价对象，在不同估价目的下，即使用同一种估价方法进行估价，其结果也会有差异。

例如，在买卖的情况下，虽然实际的成交价格有高有低，但有其正常的买卖价格；在抵押的情况下，也有其正常的抵押价值；在征收补偿的情况下，有其合理的补偿额。而正常的买卖价格、正常的抵押价值、合理的补偿额，又不完全是相同的。各种估价目的并不都是要去确定估价对象的公开市场价值。

估价对象的客观合理的价格或价值并不等同于估价对象的公开市场价值，这是两个概念。采用公开市场价值标准，是指所估价出的客观合理价格或价值应是在公开市场上最可能形成或成立的价格。而所谓公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，他们都掌握了必要的市场信息，有比较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识。市场交易条件公开并不具有排他性，即所有市场主体都可以平等自由地参与交易。

综上，不同的估价目的产生不同的估价结果，这与公开市场价值标准不矛盾。