房估知识点：征收集体土地应遵守的原则

在征收土地时，土地管理部门和用地单位必须严格遵守下列原则：

①珍惜耕地，合理利用土地的原则；

②保证国家建设用地的原则；

③妥善安置被征地单位和农民的原则；

④有偿使用土地的原则；

⑤依法征地的原则。

（一）珍惜耕地，合理利用土地的原则

中国耕地具有四个明显的特点：

①人均占有耕地少；

②耕地总体质量差；

③生产水平低；

④退化严重，后备资源不足。

在征收土地时，必须坚持"一要吃饭、二要建设"的方针，必须坚持"十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地"的基本国策。

（二）保证国家建设用地原则

在征收土地时，应反对两种做法：一是以节约土地为理由，拒绝国家征收；二是大幅度提高征地费用，以限制非农业部门占用土地。

（三）妥善安置被征地单位和农民的原则

妥善安排被征地范围内的单位和农民的生产、生活，这是必须坚持的原则。

妥善安置主要包括以下三个方面：

①对征收的土地要合理补偿；

②对因征地给农民造成的损失要合理补助；

③对征地造成的剩余农民劳动力要适当安排；

由于中国土地辽阔，各地情况差异较大，补偿、补助标准不应简单统一。但补偿、补助不能因为征收土地而降低被征地农民的生活水平。

（四）有偿使用土地的原则

有偿使用土地是土地使用制度改革的核心内容，是管好土地、促进节约用地和合理利用土地、提高土地效益的经济手段。国有土地供应原则上都应实行有偿使用，土地有偿使用将成为今后国有建设用地供应的基本制度。一般来说，除了国家核准划拨的以外，凡新增建设用地均实行有偿有限期使用。有偿使用土地有多种形式，如土地使用权出让、土地租赁、土地使用权作价出资、入股等。

目前对国有土地没有全部实行有偿使用，即依然是土地使用权有偿出让和土地使用权划拨两种制度并行。《城市房地产管理法》对两种国有土地使用制度的适用范围有明确规定。

（五）依法征地的原则

凡无征地手续，或无权批准使用土地的单位批准使用的土地，或超权限批准使用的土地，均属非法征地，不受法律保护。

近年来，征地违法违规形式有一个新变化，其中的最主要形式就是"以租代征"。所谓"以租代征"，即通过租用集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批，在规划计划之外扩大建设用地规模，同时逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务。此外，违反土地利用总体规划、扩大开发区用地规模、未批先征等行为都是当前违法征地的主要表现形式。

【例题】下列不属于征收土地必须严格遵守的原则是（ ）。

A.珍惜土地，合理利用土地

B.满足建设用地需要

C.依法征地

D.有偿使用土地

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是征收集体土地应遵守的原则。原则包括：珍惜耕地，合理利用土地的原则；保证国家建设用地原则；妥善安置被征收单位和农民的原则；有偿使用土地的原则；依法征地的原则。参见教材P20。

【2015年试题】国家重点开发建设项目可用"以租代征"的形式使用农村集体土地。 （ ）

『正确答案』错误

『答案解析』本题考查的是征收集体土地应遵守的原则。"以租代征" 即通过租用集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。其结果必然会严重冲击用途管制等土地管理的基本制度，影响国家宏观调控政策的落实和耕地保护目标的实现。

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