房估知识点：市场提取法

通过含有与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况的建筑物的可比实例，来求取估价对象中建筑物折旧的方法。

公式

建筑物折旧＝土地重新购建价格＋建筑物重新购建价格－旧的房地产价值

＝建筑物重新购建价格－（旧的房地产价值－土地重新购建价格）

＝建筑物重新购建价格－建筑物折旧后价值

市场提取法的步骤

1.搜集交易实例。

2.选取可比实例（3个以上）。

3.对可比实例进行换算、修正与调整（注意：不进行市场状况调整）。

4.采用比较法或基准地价修正法，求取可比实例在成交日期土地重新购建价格。

用其他方法求出建筑物重新购建价格，减去可比实例价值。

四个重要公式

总折旧率＝建筑物折旧÷建筑物重新购建价格

年折旧率＝总折旧率÷建筑物年龄

当残值率为零时，建筑物经济寿命＝1÷年折旧率

建筑物成新率＝1－总折旧率

【例8-7】某宗房地产土地面积5000平方米，建筑面积12500平方米，现行市价4700元/平方米，土地重置价格（楼面地价）2300元/平方米，建筑物重置价格3000元/平方米，建筑物年龄10年。请计算建筑物折旧总额、总折旧率和年折旧率。

【解】本题考查的是市场提取法。

建筑物折旧总额＝土地重置价格＋建筑物重置价格－房地产市场价格＝（2300＋3000－4700）×1.25＝750（万元），建筑物总折旧率＝750÷（3000×1.25）＝20%，八成新。

建筑物年折旧率＝20%÷10＝2%。参见教材P301。

2017年房地产估价师将于10月14、15日考试，为了方便广大学员备考，建设工程教育网搜集整理了房估考试知识点，用于考生日常学习参考，祝大家学习愉快、考试顺利！