房估知识点：房地产权益因素

房地产是构成环境的重要因素，其利用不是孤立的，存在"外部性"，会影响周围和社会公众的利益。对房地产的利用，必须进行限制。

对房地产利用的限制可归纳为3个方面：

（一）房地产权利及其行使的限制

拥有的房地产权利是所有权还是使用权、地役权、抵押权、租赁权，以及这些权利是否完整、清晰。

以共有房地产为例，如果共有人较多，对于房地产的维护、修缮、处分等很难形成共识，部分共有人如果不堪其繁而转让其在共有的房地产中享有的份额，这时的成交价格多会低于正常价格。

（二）房地产使用管制

使用管制主要指：农用地转用为建设用地，以及城市规划对土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的规定。

就规定用途来看，居住、商业、办公、工业等不同用途对土地位置等的要求不同；反过来，在土地位置等一定的情况下，规定用途（例如是用于商业、办公、居住，还是工业或绿化）对地价有着很大的影响。规定用途对地价的影响在城市郊区表现得特别明显：

在城市发展已使郊区某些农用地很适合于转变为城市建设用地的情况下，如果政府规定只能维持现有的农业用途，则地价必然较低，而如果一旦允许改变用途，则地价会大幅度上涨。（变性）

容积率的高低对地价也有很大的影响。在城市规划中，地下建筑面积通常不计容积率。在实际中，容积率分为包含地下建筑面积的容积率和不包含地下建筑面积的容积率。在补交出让金等费用方面，有的地方政府规定地下建筑面积不补交或者只按照地上建筑面积的出让金水平等费用水平的一定比例（如1/3）补交。这些规定对地价都有很大的影响。

【例题】现实中的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（ ）方面的制约。

A.建筑技术

B.土地权利设置

C.相邻关系

D.房地产使用管制

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是房地产权益因素。使用管制主要指：农用地转为建设用地，以及城市规划对土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的规定。参见教材P128。

【例题】下列属于土地使用管制的事项有（ ）。

A.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通

B.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施

C.某宗土地使用权中，要求容积率为2.0

D.甲乙两宗土地使用权中，甲土地必须为乙土地留出通行道路

E.某宗土地只能用于商业房地产开发

『正确答案』ACE

『答案解析』本题考查的是房地产权益因素。B是对土地使用权的行使的限制，不属于土地使用管制。D属于相邻权。参见教材P128。

（三）相邻关系的限制

相邻关系是指房地产的相邻权利人依照法律法规规定或者按照当地习惯，相互之间应当提供必要的便利或者接受必要的限制而产生的权利和义务关系。特别是从义务方面来看，相邻关系是对房地产所有权、使用权的一种限制，相邻关系的存在对房地产价格有影响。

应当为相邻权利人提供的必要便利（3项便利）

①用水、排水提供必要便利（给排水）；

②通行的便利；

③对相邻人因建造、修缮建筑物以及铺设管线提供便利。

不得损害相邻人的以下权利（3项义务）

①不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照；

②不得违反国家规定弃置固体废物、排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质；

③挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻房地产的安全。

【例题】城市规划对土地使用管制的内容，主要包括（ ）。

A.建筑高度 B.建筑结构

C.容积率 D.土地使用权来源

E.土地用途

『正确答案』ACE

『答案解析』本题考查的是房地产权益因素。建筑结构不属于土地使用管制内容，土地使用权是管制使用性质，但是不管制来源。参见教材P128。

【例题】影响房地产价值的权益因素包括（ ）。

A.房地产权利设立和行使的限制

B.房地产区位的限制

C.房地产使用管制

D.房地产通风采光的限制

E.房地产相邻关系的限制

『正确答案』ACDE

『答案解析』本题考查的是房地产权益因素。房地产的利用肯定要受到一定限制。包括：房地产权利及其行使的限制，使用管制，相邻关系的限制。B明确提到了区位，那属于区位因素了。参见教材P127～128。

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