房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟试卷3
判断题
1、长期趋势法既可以用于预测房地产的未来价格及其走向，也可以用于寻找交易日期修正系数。
A、对
B、错
2、若估价时点为现在，估价对象的状况却可以是现在、过去或未来。
A、对
B、错
3、成本估价法又称重置成本法。
A、对
B、错
4、某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元，此后每年递增2％。该类房地产的资本化率为10％，则该宗房地产的收益价格为60万元。
A、对
B、错
5、估价时点不一定是现在，也可以是过去或将来。
A、对
B、错
6、现判定某可比实例的个别因素比估价对象的差2％，则可比实例的个别因素修正系数为100／102。
A、对
B、错
7、成本法、假设开发法可同时用于评估在建工程的价格。
A、对
B、错
8、同一宗房地产的价格与租金之间存在转移关系。
A、对
B、错
9、估价报告书的有效期是相对于估价作业日期而言的，而不是相对于估价时点而言的。
A、对
B、错
10、房地产价格实质是房地产权益的价格，故其权益在估价中要比物质实体更重要。
A、对
B、错
11、不论估价目的如何，委托方所委托的估价对象的范围，必须是估价人员应当评估的估价对象的范围。
A、对
B、错
12、某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和877元，此后每年的总收益和总费用会在上一年的基础上增加2％，该类房地产的资本化率为10％，则该宗房地产的收益价格为275万元。
A、对
B、错
13、购买年不是预期可获得收益的年限。
A、对
B、错
14、房地产价格一般来说是由供给和需求决定的，需求减少，则价格会下降。
A、对
B、错
单项选择题
1、某开发商在开发某别墅区时，为增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅的价格下降，这是因为( )。
A、市场不景气
B、该别墅区的环境条件变差
C、该别墅区的单位开发成本降低
D、开发商获得满意的利润即可
2、残余法是依据( )价格。
A、土地收益求取土地
B、建筑物收益求取建筑物
C、房地收益求取房地
D、房地收益单独求取土地或建筑物
3、楼面地价=土地单价÷( )。
A、建筑层数
B、建筑覆盖率
C、绿地率
D、建筑容积率
4、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人索要的交易双方都是公平合理的正常价格应为( )。
A、50万元
B、55万元
C、60万元
D、60万元以上
5、完好房的成新度一般为( )。
A、十成新
B、九到十成新
C、八到十成新
D、七到十成新
6、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7％和8％。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应交税的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( )万元。
A、323
B、275
C、273
D、258
7、某临街深度30.48米(即100英尺)的矩形宗地，总价为100万元，根据四、三、二、一法则，该宗地临街前半部分的价格应为( )万元。
A、50
B、70
C、30
D、40
8、同一建筑物若使用性质不同，其年折旧额由大到小的排列顺序为( )。
A、一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房
B、非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房
C、腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房
D、非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房
9、土地价格=[房地净收率-( )]÷土地还原利率。
A、土地净收益
B、建筑物价格X建筑物还原利率
C、建筑物总收益
D、房地费用
10、某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率12％，土地资本化率10％，则该宗房地产的总价值为( )万元。
A、417
B、500
C、460
D、450
11、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9％，若该类房地产的资本化率为10.8％，则自有资本要求的年收益率为( )％
A、15.0
B、15.7
C、12.6
D、11.6
12、其他条件相同，期房价格一般( )现房价格。
A、高于
B、低于
C、等于
D、不可比
13、某房地产1992年1月1日的价格为1000元／平方米，1992年到1995年年平均上涨10％，用长期趋势法评估，该房地产1996年1月1日的价格应为( )元／平方米。
A、1611
B、1331
C、1464
D、1400
14、某前后临街总深度30米的矩形宗地，前街路线价20000元／平方米，后街路线价1000元／平方米，若按重叠价值估价法，其前街影响深度为( )米。
A、10
B、15
C、20
D、 30
15、理论上“八项因素”构成的房租通常称为( )。
A、市场租金
B、商品租金
C、理论租金
D、成本租金
16、一宗房地产交易能够达成的充分条件是( )。
A、买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格
B、买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格
C、买方愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格
D、买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格
17、某写字楼刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000平方米，其基地的现时市场价格为600万元，附近类似写字楼(包含土地和建筑物)的现时市场价格为2800元／平方米，则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为( )万元。
A、800
B、900
C、1000
D、大于1000
18、某类房地产通常抵押贷款占7成，抵押贷款的年利率10％，购买者自有资本要求的年收益率12％，则该类房地产的资本化率为( )％。
A、10.6
B、11.4
C、11.2
D、10.8
19、收益法公式 成立的条件是( )。
A、a每年不变、有限年期、r每年不变且大于零
B、a每年不变、无限年期、r每年不变且大于零
C、a每年变化、有限年期、r每年不变且大于零
D、a每年不变、有限年期、r每年变化且大于零
20、某宗房地产，建筑层数5层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率50％，楼面地价100元／平方米，则其土地单价为( )元／平方米。
A、500
B、200
C、250
D、100
21、一宗土地用假设开发法评估其价格：在商业用途下的估算结果为800万元，在居住用途下的估算结果为1000万元。城市规划规定既可作商业用途也可作居住用途，则该宗土地的评估价格应为( )万元。
A、800
B、1000
C、900
D、1800
22、用成本法评估新建房地价格的基本公式为：新建房地价格=取得土地费用＋( )＋正常利税。
A、拆迁费用
B、建造建筑物费用
C、公共设施建设费用
D、市政设施建设费用
23、房地产开发成本的增加( )房地产的价格。
A、必定提高
B、必定降低
C、不一定提高
D、不一定降低
24、某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费用40万元，资本化率12％，出让时的土地使用权年限50年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为( )万元。
A、833.33
B、830.45
C、828.25
D、827.64
25、新建建筑物价格：( )＋建造建筑物费用＋正常利税。
A、征地费
B、拆迁安置补偿费
C、地价款
D、零
26、某宗房地产，其建筑物的各层建筑面积相等，建筑层数为5层，建筑密度为50％，土地单价为2500元／平方米，则其楼面地价为( )元／平方米。
A、500
B、2500
C、1000
D、1250
27、房地产价格实质上是房地产( )的价格。
A、开发成本
B、权益
C、物质实体
D、B和C
28、用市场比较法评估房地产价格时，通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、( )个别因素修正。
A、环境因素
B、质量因素
C、区域因素
D、新旧程度
多项选择题
1、以下说法是错误的：( )。
A、只有经房地产所有权人要求，才能对该房地产进行估价
B、只有经房地产使用权人要求，才能对该房地产进行估价
C、只有经房地产抵押人要求，才能对该房地产进行估价
D、只要经房地产抵押权人要求，就可以对该房地产进行估价
2、估价报告书的内在质量包括( )。
A、估价结论的准确性
B、文字表达水平
C、估价方法选择的正确性
D、参数确定的合理性
3、地价区段是根据( )的原则来划分的。
A、形状相似
B、用途相似
C、地价相近
D、地段相连
4、运用市场比较法估价时选取的比较实例应符合下列要求：( )。
A、与估价对象具有类似性
B、交易日期与估价时点接近
C、交易双方有经济关系
D、成交价格是单价
5、用路线价法估价时，遇有下列临街地，需进行加价或减价修正：( )。
A、路角地
B、一面临街的长方形地
C、梯形地
D、一面临街的三角形地
6、估价报告书的内在质量取决于( )。
A、估价方法选择的正确性
B、估价报告的文字表述水平
C、估价结论的准确性
D、估价报告书的格式
7、对一宗房地产同时采用三种不同方法估价，计算出三个价格，( )。
A、这三个价格应是相等的
B、最后评估价格可采用这三个价格的平均值
C、可采用这三个价格中某一个作为最终评估价格
D、在这三个价格的基础上，估价人员根据自己的经验进行修正，确定一个评估价格
8、运用收益法评估房地产价格时，影响估价结论准确性的因素有：( )。
A、总收益的准确性
B、费用及扣除项目的准确性
C、基准地价的准确性
D、还原利率的准确性
9、某地区繁华地段有一空地，另有一块附有建筑物的土地，这两块土地的位置相当，土地的其他条件也大体相同。此时对于购买者来说，空地的价格与附有建筑物的土地价格相比有( )。
A、前者大于后者
B、前者低于后者
C、前者等于后者
D、不能比较
10、建筑物的物质折旧包括( )。
A、有形损耗
B、正常使用的磨损
C、功能折旧
D、意外的破坏损毁
11、房地产估价可在下列活动中发挥作用( )。
A、房地产出租
B、房地产保险
C、房屋继承、分割
D、房地产拍卖抵债
12、房地产交易中的特殊交易情形包括( )
A、交易双方曾经有过业务联系
B、购买相邻房地产
C、交易税费由买方承担
D、卖方不了解市场行情
13、求取建筑物重新建造成本的方法有( )。
A、指数调整法
B、实际观察法
C、工料测量法
D、分部分项法
14、一宗房地产的土地价值为40万元，建筑物价值为60万元，已抵押贷款45万元，作为某种目的的估价结果为55万元，则该估价目的的可能是( )。
A、买卖
B、抵押贷款
C、拆迁补偿
D、保险
判断题答案
1、A 2、A 3、B 4、A 5、A 6、B 7、A 8、A 9、A 10、B 11、B 12、A 13、A 14、B
单项选择题答案
1、B 2、D 3、D 4、B 5、C 6、B 7、B 8、C 9、B 10、C 11、A 12、B 13、C 14、C 15、B 16、C 17、D 18、A 19、A 20、C 21、B 22、B 23、C 24、C 25、D 26、C 27、B 28、C
多项选择题答案
1、ABC 2、ACD 3、BCD 4、AB 5、ACD 6、AC 7、BCD 8、ABD 9、ABC 10、ABD 11、ABCD 12、BCD 13、ACD 14、ABC
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