第四部分 房地产估价案例与分析

　　第三章各种目的的房地产估价

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对不同估价目的在房地产估价时所起的作用，房地产估价的假设前提，房地产价值类型与房地产估价前提之间的关系，房地产价值类型和估价前提、房地产权利和房地产交换价值之间的关系，以及它们和房地产估价目的的关系等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节房地产抵押价值评估

　　一、房地产抵押价值内涵及评估实质

　　二、房地产抵押估价的法律规定

　　（一）可以设定抵押的房地产及对其抵押时的要求

　　（二）不得设定抵押的房地产

　　（三）其他限制条件

　　（四）与房地产抵押估价有关的规定

　　三、房地产抵押价值评估技术路线及估价方法

　　（一）完全产权房地产

　　（三）不完全产权房地产

　　（三）部分（局部）房地产

　　（四）在建工程房地产

　　（五）乡（镇）、村企业房地产

　　四、房地产抵押估价的注意事项

　　（一）估价目的

　　（二）估价时点

　　（三）确认估价对象可以作为设定抵押的房地产

　　（四）合理确定假设前提和限制条件

　　（五）把握市场风险防止高估

　　（六）估价中的谨慎原则

　　（七）市场变现能力分析

　　（八）说明与风险提示

　　（九）其他

　　第二节建设用地使用权出让价格评估

　　一、建设用地使用权出让价格评估的特点

　　（一）建设用地使用权出让价格评估应采用市场价值标准

　　（二）估价时点一般为估价作业日期以后某一时点

　　（三）不同出让方式可侧重采用不同的估价方法

　　（四）搜集市场资料时，尤其应注重所选实例的可替代性

　　二、建设用地使用权出让价格评估方法的选择

　　（一）市场法

　　（二）假设开发法

　　（三）成本法

　　（四）基准地价修正法

　　第三节房地产转让价格评估

　　一、房地产转让价格评估的特点

　　二、房地产转让价格评估常用方法

　　（一）市场法

　　（二）假设开发法

　　（三）成本法

　　（四）收益法

　　（五）基准地价修正法

　　第四节城市房屋拆迁估价

　　一、城市房屋拆迁估价内涵及特点

　　（一）估价数量大

　　（二）涉及面广，社会影响大

　　（三）估价对象复杂，需要协调各种关系

　　（四）补偿价格关联性强

　　二、城市房屋拆迁估价的标准与方法

　　三、城市房屋拆迁估价技术路线

　　（一）“标本房屋”市场价格评估技术路线

　　1．确定“标本房屋”的基本条件

　　2．选择“标本房屋”

　　3．评估“标本房屋”的市场价格

　　4．评估确定其他拆迁房屋的市场价格

　　（二）“典型房屋”市场价格评估技术路线

　　（三）区位指导价市场价格评估技术路线

　　四、城市房屋拆迁估价应注意的问题

　　（一）拆迁估价的估价对象

　　（二）拆迁估价委托人的合法性

　　（三）拆迁估价的价值标准、估价目的和估价时点

　　（四）拆迁估价价格内涵

　　（五）几种特殊产别房屋的估价

　　五、城市房屋拆迁估价的工作方式

　　（一）拆迁估价前的准备工作

　　（二）入户调查

　　（三）室内作业，出具估价报告

　　（四）现场答疑

　　六、城市房屋拆迁估价纠纷的解决

　　第五节房屋租赁价格评估

　　一、房屋租赁价格评估的特点

　　（一）住宅类房屋租赁价格评估分为政策性评估和市场租赁评估两种类型

　　（二）租约对租金估价有一定的影响

　　（三）划拨土地上的营利性房屋租赁价格评估应确定土地收益中的国家部分

　　二、房屋租赁价格管理的法律规定

　　（一）房屋租赁价格应以合同形式载明

　　（二）不同用途房屋租赁价格管理规定

　　（三）私房租赁价格管理规定

　　三、房屋租赁价格评估常用的估价方法

　　（一）市场法

　　（二）收益法

　　（三）成本法

　　第六节房地产保险估价

　　一、房地产保险概述二、房地产保险估价的特点

　　（一）保险价值和保险金额的区别

　　（二）直接损失和间接损失

　　（三）房地产投保时的估价

　　（四）保险事故发生后的评估

　　第七节房地产课税估价

　　一、房产税估价

　　二、土地增值税估价

　　（一）区分评估目的，明确评估内容

　　1．隐瞒、虚报房地产成交价格的或转让房地产的成交价格低于房地产评估价格又无正当理由的

　　2．提供扣除项目金额不实的

　　（二）扣除项目评估方法的选择

　　1．取得土地使用权所支付的金额

　　2．房地产开发成本

　　3．旧房及建筑物的评估价格

　　三、契税估价

　　第八节房地产分割、合并估价

　　一、房地产分割、合并估价的特点

　　二、房地产合并的法律规定

　　（一）房地产是否符合法定的转让条件

　　（二）待合并房地产的土地使用权取得方式

　　（三）待合并房地产的土地用途

　　（四）待合并房地产的土地使用权剩余年限

　　三、房地产合并估价方法要点

　　（一）房地产合并前后价格的计算要客现、准确

　　（二）增值额的分配要准确、合理

　　第九节房地产纠纷估价

　　一、房地产价格（价值）类纠纷及其特点

　　二、房地产估价结果纠纷及其特点

　　三、房地产纠纷估价及其特点

　　第十节企业各种经济行为涉及的房地产估价

　　一、企业各种经济行为涉及的房地产估价类型

　　（一）房地产权属发生转移

　　（二）房地产权属不发生转移

　　二、估价的假设前提

　　三、估价方法的选用

　　（一）房地产权属发生转移的估价

　　（二）房地产权属不发生转移的估价

　　考试要求

　　1．掌握房地产抵押价值评估

　　2．熟悉建设用地使用权出让价格评估

　　3．掌握房地产转让价格评估

　　4．掌握城市房屋拆迁补偿估价

　　5．掌握房屋租赁价格评估

　　6．熟悉房地产保险估价

　　7．熟悉房地产课税估价

　　8．了解房地产分割、合并估价

　　9．了解房地产纠纷估价

　　10．了解企业各种经济行为涉及的房地产估价

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