房地产估价师:物业管理的策划阶段
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物业管理的策划阶段
这一阶段的工作包括物业管理的早期介入:制定物业管理方案、制定业主临时公约及有关制度、选聘物业管理企业四个基本环节。
1.物业管理的早期介入
所谓物业管理的早期介入,是指物业管理企业在接管物业以前的各个阶段(项目决策、可行性研究、规划设计、施工建设等阶段)就参与介入,从物业管理运作的角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见,协助开发商把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关,以确保物业的设计和建造质量,为物业投入使用后的物业管理创造条件,这是避免日后物业管理混乱的前提与基础。
2.制定物业管理方案
房地产开发项目确定后,开发企业就应尽早制定物业管理方案,也可聘请物业管理企业代为制定。
3.制定业主临时公约及有关制度
建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约,不得侵害物业买受人的合法权益。
建设单位应当在物业销售前将业主临时&建设工程教育网&公约向物业买受人明示,并予以说明。建设单位还应制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。
4.选聘物业管理企业
达到一定规模的住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业,物业管理企业不得超越资质承接物业管理项目。建设单位应与选聘的物业管理企业签订《前期物业服务合同》。建设单位通过招投标方式选聘物业管理企业,新建现售商品房项目应当在现售前30日完成;预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
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