房地产估价师：物业管理的启动阶段

　　物业管理的启动阶段

　　物业管理的全面启动以物业的接管验收为标志，从物业的接管验收开始到业主大会选聘新的物业管理企业并签订物业服务合同。在此阶段，除了要开展日常的物业管理服务以外，有四个基本环节需要特别重视，即物业的接管验收、用户入住、档案资料的建立、首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立。

　　1．物业的接管验收

　　物业的接管验收包括新建物业的接管验收和原有物业的接管验收。新建物业的接管验收是项目竣工验收的基础上进行的接管验收。接管验收完成后，即由开发　商或建设单位向物业管理企业办理物业&建设工程教育网&管理的交接手续，就标志着物业正式进入实施物业管理阶段。原有物业的接管验收通常发生在产权人将原有物业委托给物业管理企业管理之时；或发生在原有物业改聘物业管理企业，在新老物业管理企业之间。对物业管理企业而言，物业的接管验收是对包括物业的共用部位、共用设施设备在内的接管验收。

　　2．用户入住

　　业主人住是指住宅小区的居民入住，或商贸楼宇中业主和租户的迁入，这是物业管理企业与服务对象的首次接触，是物业管理十分重要的环节。

　　3．档案资料的建立

　　档案资料包括业主或租住户的资料和物业的资料。物业档案资料是对物业建设开发成果的记录，是以后实施物业管理时工程维修、配套、改造必不可少的依据，是更换物业管理企业时必须移交的文件之一。

　　4．首次业主大会的召开和业主委员会的成立

　　当物业销售和业主人住达到一定比例和一定年限时，应在物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门和街道办事处的指导下成立业主大会，召开首次业主大会会议，审议和通过业主大会议事规则和业主公约，选举产生业主委员会，决定有关业主共同利益的事项。至此，物业管理工作就从全面启动转向日常运作。