房地产估价师考试辅导：物业服务合同

　　1．物业服务合同的属性

　　业主、业主大会委托物业管理企业对物业实施物业管理，物业管理企业接受委托从事物业管理服务，双方应当签订物业服务合同。物业服务合同属于我国合同分类中的委托合同，委托合同是受托人以委托人的名义为委托人处理委托事务，委托人支付约定报酬的协议。物业服务合同既可以发生在法人之间，也可以发生在公民与法人之间。

　　2．物业服务合同的类型

　　物业服务合同按委托人的不同和签订的先后顺序分为两种。

　　（1）房地产开发企业或公房出售单位与物业管理企业签订的《前期物业服务合同》。

　　这是针对前期物业管理服务所签订的，合同甲方是房地产开发企业或公房出售单位；合同乙方是甲方选聘的物业管理企业。该合同至业主委员会代表全体业主与其选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。

　　（2）业主委员会代表全体业主与物业&建设工程教育网&管理企业签订的《物业服务合同》

　　根据业主大会的授权，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。合同甲方是业主委员会，合同乙方是其选聘的物业管理企业。该合同一经签订，原房地产开发企业或公房出售单位与物业管理企业所签订的《前期物业服务合同》即自行失效。

　　3．物业服务合同的内容

　　物业服务合同应当对物业管理服务事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供质价相符的物业管理服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。确定物业服务合同的内容可以参考使用建设部印发的《前期物业服务合同（示范文本）》（建住房[2004]155号）。