2010房地产估价师考点:现金流量折现法与传统方法的区别
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二、现金流量折现法与传统方法的区别
现金流量折现法与传统方法主要有下列3大区别:
(1)对开发完成后的价值以及后续的开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算,在传统方法中主要是根据估价时点(通常为现在)的房地产市场状况作出的,即它们基本上是静止在估价时点的金额。而在现金流量折现法中,是模拟房地产开发过程,预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额,即要进行现金流量预测。
(2)传统方法不考虑各项收入、支出发生的时间不同,即不是将它们折算到同一时间上的价值,而是直接相加减,但要计算投资利息,计息期通常到开发完成之时,即既不考虑预售,也不考虑延迟销售;而现金流量折现法要考虑各项收入、支出发生的时间不同,即首先要把它们折算到同一时间上的价值(直接或最终折算到估价时点上),然后再相加减。例如,评估一宗房地产开发用地2008年8月15日的价值,要把预测的在未来发生的各项收入和支出都折算到2008年8月15日。如果预测该项目2011年8月15日开发完成后的房价(含地价)为5000万元,折现率为10%,则需要将这5000万元折现到2008年8月15日,即在2008年8月15日来看的房价实际为:
[5000/(1+10%)3]=3756.57(万元)
(3)在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来,在现金流量折现法中这两项都不显现出来,而是隐含在折现过程中。因此,现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分(通常的利率),又包含风险收益部分(利润率)。这样处理是为了与投资项目经济评价中的现金流量分析的口径一致,便于比较。
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