2010房地产估价师考点分析:高层建筑地价分摊
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第六节 高层建筑地价分摊
一、高层建筑地价分摊的意义
在现代城市中,由于土地越来越稀缺、地价越来越高,以及建筑技术的日益发展,多层、高层建筑物越来越多。不仅办公楼、商店,而且住宅、厂房等,都出现了多层或高层化。此外,人们的活动还向地下发展,出现了地下商场、地下停车场、地下仓库等。在城市中心商业区,建筑物不仅多层、高层化,而且建筑物的用途出现了立体化。典型的一幢大厦的立体用途是:地下一至二层为停车场、会所或设备用房,地面一至三层为商店,四至五层为餐饮,往上可能是写字楼或公寓。
与此同时,随着房地产交易活动的日益发展和产权多元化,一幢建筑物只有一个所有者的格局被打破了,出现了同一幢建筑物内同时存在着多个所有者的情况,他们分别拥有该幢建筑物的某一部分,例如,甲拥有地下一层,乙拥有地面一层,丙拥有地上一层。特别是多层、高层住宅或公寓,一户居民通常只拥有其中的某一套,整幢住宅或公寓为十几户、几十户居民“区分所有”。
但是,整幢建筑物占用的土地只是一块,在实物形态上不可分割。当这幢建筑物的房地产开发商售出其中的某一部分之后,该块土地的使用权的一个相应份额也就随之转移,最后是购得这幢建筑物的众多所有者按份共有该块土地的使用权,但大家在其中的份额各是多少就成了一个需要解决的现实问题。
拥有一块土地,不仅享有该块土地的一定权利,而且要承担相应的义务。例如,在建筑物寿命结束时或者建筑物被火灾烧毁后,大家决定不再重建而是将该块土地出售,但售出后的地价收益如何分配;相反,在建筑物使用过程中,政府要根据该块土地的价值或等级、位置征收土地税费,该土地税费在建筑物各个所有者之间应如何分摊。要解决这些问题,就需要解决在建筑物建成后地价如何合理分摊的问题,以此确定建筑物各个所有者占有的土地份额。知道了建筑物每个所有者占有的土地份额之后,无论是他们在土地中的权利还是义务,就都可以通过其土地份额顺利得到解决。
由上可见,通过高层建筑地价分摊可以解决:①各部分占有的土地份额;②各部分分摊的土地面积;③各部分分摊的地价数额。
二、高层建筑地价分摊的方法
高层建筑地价分摊的方法有:按照建筑物面积进行分摊、按照房地价值进行分摊和按照土地价值进行分摊等方法。
(一)按照建筑物面积进行分摊
按照建筑物面积进行分摊的方法,是根据建筑物各部分的建筑物面积(如建筑面积、套内建筑面积、使用面积)占整个建筑物面积的比例,来推断其占有的土地份额。即某部分占有的土地份额为该部分的建筑物面积除以建筑物总面积。
(二)按照房地价值进行分摊
为了克服按照建筑面积分摊出现的不同部分的价值不同,但却分摊了等量地价的情况,可以根据各部分的房地价值进行分摊。这种分摊方法具体地说,是根据建筑物各部分的房地价值占房地总价值的比例,来推断其占有的土地份额。即某部分占有的土地份额为该部分的房地价值除以房地总价值。
(三)按照土地价值进行分摊
按照房地价值进行分摊的方法,当香港地区按照建筑面积进行分摊遇到困难时也被提出来过,但它仍然存在上述的假设用途、面积、空间布局、装饰装修等相同,仅房地价值不同的各层所分摊的建筑物价值不相等这个理论缺陷,因此,需要进一步寻找更为合理的分摊方法。
更为合理的分摊方法就是根据各部分的土地价值进行分摊。这种分摊方法具体地说,是根据建筑物各部分的土地价值占土地总价值的比例,来推断其占有的土地份额。即某部分占有的土地份额为该部分的土地价值除以土地总价值。
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