2010房地产估价师考点:现金流量折现法和传统方法
来源网络
2010-09-17
普通
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第三节 现金流量折现法和传统方法
运用假设开发法评估待开发房地产的价值,具体有现金流量折现法和传统方法。
一、现金流量折现法和传统方法的定义
房地产的开发周期一般较长,其土地取得成本以及后续的开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的价值等所发生的时间不尽相同,特别是那些大型的房地产开发项目。因此,运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。但考虑资金的时间价值有以下两种方式:一是采取折现的方式,以下将这种方式下的假设开发法称为现金流量折现法;二是采取计算投资利息的方式,以下将这种方式下的假设开发法称为传统方法。
现金流量是指一个项目(方案或企业)在某一特定的时期内收入和支出的资金数额。现金流量分为现金流入量、现金流出量和净现金流量。资金的收入称为现金流入,相应的数额称为现金流入量。资金的支出称为现金流出,相应的数额称为现金流出量。现金流入通常表示为正现金流量,现金流出通常表示为负现金流量。
净现金流量是指某一时点的正现金流量与负现金流量的代数和,即:净现金流量=现金流入量-现金流出量
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