2010房地产估价师资料:假设开发法适用的估价对象和条件
来源网络
2010-09-17
普通
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三、假设开发法适用的估价对象和条件
(一)假设开发法适用的估价对象
假设开发法适用的估价对象不仅是上述房地产开发用地。凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可采用市场法、收益法等方法求取的房地产,都适用假设开发法估价,包括可供开发建设的土地(包括生地、毛地、熟地,典型的是各种房地产开发用地)、在建工程(或者称为房地产开发项目)、可重新改造或改变用途的旧的房地产(包括改建、扩建、重新装饰装修等,如果是重建,则属于毛地的范畴)。以下把这类房地产统称为“待开发房地产”。
对于有规划条件,但规划条件尚未确定的待开发房地产,难以采用假设开发法估价。因为在该房地产的法定开发利用前提尚未确定的情况下,其价值也就不能确定。如果在这种情况下仍然需要估价,则估价师可以通过咨询城乡规划主管部门或者有关专业机构、专家的意见,或者参照周边地块的规划条件等方式,推测其最可能的规划条件,然后据此进行估价,但必须将该推测的最可能的规划条件作为估价的假设和限制条件,并在估价报告中作出特别提示,说明它是如何推测出的(即要进行可靠性分析),以及它对估价结果的影响或者估价结果对它的依赖性(包括它的变化将会导致的估价结果的变化,类似于要进行房地产开发项目评估中的敏感性分析)。
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