2010年房地产估价师《房地产估价相关知识》经典习题6

　　六．估价结果确定运用假设开发法测算的价格为4846.27万元，运用成本法测算的价格为4742.77万元。根据估价目的，确定假设开发法估价结果权重围50%，成本法估价结果权重为50%，则估价对象房地产价值为：

　　4846.27×50%+4727.77×50%=4792.52（万元）

　　则估价对象房地产价值为人民币4792.52万元，答谢人民币肆千柒佰玖拾肆万伍千贰佰元整。

　　七．指出并改正下面股价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上做大，不得在试卷上改错）

　　对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料（见下表），并用收益法评估该写字楼的市场价值。

　　估价对象相关资料名称数值名称数值总建筑面积25000平米房屋重置价格2000元/平米可出租建筑面积22000平米房屋耐用年限50年设备用房建筑面积2500平米房屋维修费率（年）房屋重置价格的2%管理用房建筑面积500平米月物业管理费5元/平米营业税及附加率5.55%土地剩余年限45年接租金收入计的房产税率12%年报酬率5%平均正常空置率10%管理费用率（含保险费．租赁费用）租金的3%可出租建筑面积的月租金（不含物业管理费）50元/平米估价测算如下（节选）：

　　（一）年有效毛收入22000×（50+5）×12×（1-10%）=13068000（元）

　　（二）年运营费用1．年维修费用25000×2000×2%=1000000（元）

　　2．年管理费用年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失=13068000×3%+500×50%=692040（元）

　　3．年营业税及附加年营业税及附加=13068000×5.55%=725274（元）

　　4．年运营费用小计年运营费用=1000000+692040+725274=2417314（元）

　　（三）年净收益年净收益=（一）项-（二）项=13068000-2417314=10650686（元）

　　（四）估价结果估价结果=（元）（取整）