2010年房地产估价师《房地产估价相关知识》经典习题9

　　估价技术报告

　　一．个别因素分析（略）

　　二．区域因素分析（略）

　　三．市场背景分析（略）

　　四．最高最佳使用分析（略）

　　五．估价方法选用（略）

　　六．估价测算过程

　　（一）收益法估价测算过程

　　1.估算年有效毛收入根据《房屋所有权证》记载，估价对象总建筑面积6611㎡，其中：1～6层建筑面积各1000㎡，7层建筑面积410㎡，8层建筑面积201㎡.1～2层．3～6层．7～8层的建筑面积与使用面积之比分别是1∶0.80．1∶0.75．1∶0.70.估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租分别为：1层100元，2层80元，3层70元，4层60元，5层40元，6层30元，7～8层20元。另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：1～3层10%，4～6层15%，7～8层20%.根据上述资料，估价对象有效毛收入的计算如下：

　　①1层年有效毛收入：A=1000×100×0.8×12=96.00（万元）

　　②2层年有效毛收入：B=1000×80×0.8×12×90%=69.12（万元）

　　③3层年有效毛收入：C=1000×60×0.75×12=63.00（万元）

　　④4层年有效毛收入：D=1000×60×0.75×12×85%=45.90（万元）

　　⑤5层年有效毛收入：E=1000×40×0.75×12×85%=30.60（万元）

　　⑥6层年有效毛收入：F=1000×30×12×85%=36.00（万元）

　　⑦7．8层年有效毛收入：G=（410+201）×20×0.7×12×85%=8.21（万元）

　　年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G =96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.6+8.21=3443.43（万元）

　　3.估算估价对象房地产的价格估价对象房地产价格=土地价格+建筑物现值=640.64+824.39=1465.03（万元）

　　（二）估价结果的确定以收益法的估价结果和成本法的估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产价格的估价结果。即：

　　估价对象房地产总价=（1899.58+1465.03）/2=1682（万元）（已取整）

　　估价对象房地产建筑面积单价=1682/0.6611=2544（元/㎡）（已取整）

　　七．估价结果经过评估，某某商务楼在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元（大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整）。