案例与分析总结：确认估价对象可以作为设定抵押的房地产

　　（三）确认估价对象可以作为设定抵押的房地产

　　估价师首先要确定估价对象可以作为抵押房地产。这里包括估价师从专业角度审视估价对象的合法性、他项权利状况、可转让（流通或拍卖）性、可抵押登记生效等。这样就从合法性上确保了抵押房地产的安全性，从基本条件上减少风险。

　　但实际也会遇到一些问题，最常见的有权证不齐；权证所有（使用）权人名称与委托人现名称不符；权证上的法定用途和规划面积与实际不符；出让合同的建筑面积与规划批准不符；已全部或部分设定抵押权，并未到期；有共有权人但没有共有权人同意抵押的声明；不可抵押的人防面积不清；房产证房产登记表上的违章临时建筑；房屋使用多年却无所有权证；分割出的抵押物不合理（缺少独立性）等。这时应及时将意见反馈给银行和委托人，提出和商议合法的解决办法。但是，如果缺少土地或房屋的权证，在建工程没有或缺少合法建设批件，在建工程未出具发包人与承包人及监理方签署的在估价时点是否拖欠建筑工程款的书面说明（承诺函），房屋已竣工使用多年未办理竣工验收或无产权证，属于不合法的或其他不得抵押的房地产范畴的，应促其解决，解决不了的只能不评。

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