2011年房地产估价师考试《理论与方法》：市场状况调整

　　6．市场状况调整

　　6.1市场状况调整的含义

　　6.2市场状况调整的方法

　　6.1市场状况调整的含义

　　可比实例的成交日期与估价时点不同，房地产市场状况可能发生了变化

　　应将可比实例在其成交日期时的价格调整到在估价时点的价格，这种调整称为市场状况调整，也称为交易日期调整

　　6.2市场状况调整的方法

　　6.2.1调整通用公式

　　6.2.2市场状况调整的价格指数法

　　6.2.3市场状况调整的价格变动率法

　　6.2.4价格指数或价格变动率的分类

　　6.2.1调整通用公式

　　可比实例在其成交日期的价格×市场状况调整系数＝可比实例在估价时点的价格

　　如果从成交日期到估价时占，可比实例的市场价格涨跌的百分率为±T，则

　　可比实例在其成交日期的价格×（1±T%）＝可比实例在估价时的点的价格

　　可比实例在其成交日期的价格× 可比实例在估价时点的价格

　　6.2.2市场状况调整的价格指数法

　　定基价格指数（尾首相比）

　　估价时点的价格＝可比实例成交日期的价格×

　　环比价格指数（连乘）

　　估价时点时的价格＝可比实例在成交日期的价格×成交日期的下一期的价格指数×再下一时期的价格指数×………×估价时点时的价格指数

　　【2006年】

　　某房地产在2006年3月的价格为2009元/㎡，现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，966，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上个月为基数100），则该房地产2006年9月的价格为（ 　）元/㎡．

　　A.2700.8

　　B.2800.1

　　C.2800.8

　　D.2817.7

　　【答案】D

　　【解析】环比指数

　　9月价格＝3月价格×4月指数×5月指数×6月指数×7月指数×8月指数×9月指数＝2009×94.8×96.6×105.1×109.3×112.7×118.3=2817.7

　　注意必须从下个月的指数开始乘起，不能乘3月的指数

　　【2007年】

　　为评估某房地产2007年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元每平米，约定建筑面积为95每平米，合同约定面积误差在6％以内不增加付款，实际产权登记面积为100每平米。自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3％，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为（ 　）元每平米。

　　A.3868.92

　　B.4000．00

　　C.4072.54

　　D.4286.89

　　【答案】A

　　所以不增加付款

　　房屋总价 4000×95×（1＋0.3%）6＝386892

　　6.2.3市场状况调整的价格变动率法

　　逐期变动率

　　可比实例在估价时点的价格＝可比实例在成交日期时的价格×（1±价格变动率）期数

　　平均变动率

　　可比实例在估价时点的价格＝可比实例在成交日期时的价格×（1±价格变动率×期数）

　　6.2.4价格指数或价格变动率的分类

　　全国房地产价格指数或变动率

　　某地区房地产价格指数或变动率

　　全国某类房地产价格指数或变动率

　　某地区某类房地产价格指数或变动率

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