2011年房地产估价师考试《理论与方法》:成本法例题
7.成本法例题
见教材
一般步骤
选择估价方法
选择计算公式
求取土地的重新购建价格
求取建筑物重新购建价格
求取建筑物的折旧
求取积算价格
例题:某宗房地产的土地面积为1000㎡,建筑面积为2000 ㎡.土地是10年前通过征收集体土地取得的,当时取得的费用为18万元/亩,现时重新取得该类土地需要的费用为620元/ ㎡;建筑物是8年前建成交付使用的,当时的建筑造价为每平方米建筑面积700元,现时建造类似建筑造价为每平方米建筑面积1200元,估计该建筑物有八成新。请选用所给资料测算该宗房地产的现时总价和单价。
解:该主要是注意重购建价格应是估价时点的价格。在搞清楚了此问题的基础上,该宗房地产的价值测算如下:
该宗房地产的现时总价=土地重购建价格+建筑物重新购建价格×成新率=620×1000+1200×80%=2540000(元)
该宗房地产的现时单价=该宗房地产的现时总价÷建筑面积=2540000÷2000=1270(元/ ㎡)
例题:估价对象概况:本估价对象是一个专用仓库;位于某声调建成区内;土地面积5000 ㎡建筑面积8500 ㎡;建筑物建成于1987年8月底,建筑结构为钢筋混凝土结构;土地原为划拨土地使用权,2006年6月15日补办出让手续,补交出让金等费用,取得了50年出让土地使用权。
估价要求:需要评估该专用仓库2007年8月30日的价值。
估价过程:
(1)选择估价方法。本估价对象为专用仓库,所在城市尚无该类仓库的买卖实例,该仓库及类似仓库目前也无直接、稳定的经济收益,故选 用成本法进行估价。
(2)选择计算公式。该宗房地产估价属于成本法中的旧的房地产估价,需要评估的价值包含土地和建筑物的价值,故选择的计算公式为:
旧的房地价值=土地重购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧。
(3)求取土地重购建价格。由于该土地位于建成区内,难以直接求取其重开发成,政府也末公布基准地价,故拟通过以下两个途径求取该土地的重购建价格:①采用市场法,利用当地类似土地的出让或转让价格取土地的重购置价格;②采用成本法,利用当地征地费加土地使用权出让金和土地开发成本等,再加上地段差价的办法求取土地的重新开发成本。
(4)求取建筑物重购建价格。现时(在估价时点2007年8月30日)与估价对象建筑物类似的不包括土地价格在内的建筑物的重置价格(含必要支出及庆得利润)为1000元/㎡·建筑面积。故:
估价对象建筑物的重购建总价=1000×8500=850.0(万元)
(5)求取建筑物折旧。采用直线法求取折旧额。参照有关规定并根据房地产估价师到实地查看的判断,该专用仓库建筑物的经济寿命为60年,有效年龄为20年,残值率为零。由于土地使用权剩余期限近49年,建筑物剩余经济寿命10年,建筑物的经济寿命早于土地使用期限而结束,应按照建筑物的经济寿命60年计算建筑折旧,故:
估价对象建筑物的折旧总额=850.0×(20/60)=283.3(万元)
(6)求取积算价格
旧的房地价值=土地重新购建价格+建筑物重购建价格-建筑物折旧=340.0+850.0-283.3=906.7(万元)
建设工程教育网整理