2011年房地产估价师考试《制度与政策》:建筑面积
5.4 房地产面积测算的一般规定和方法
房地产面积测算的一般规定
房地产面积测算的方法
解析法
界址点坐标解析测算面积
几何图形法量算面积
图形法
求积仪法
称重法
模片法
光电面积量算仪法
5.5 土地面积测算
丘测量要求
不计入用地面积的范围
无明确使用权属的冷巷、巷道或间距地
市政管辖的马路、街道、巷道等公共用地
公共使用的河滩、水沟、排水沟
已自用、划拨或属于原房地产证记载范围,经规划部门核定需要作市政建设的用地
其他按规定不计入宗地的面积
5.6 房屋面积测算的一般规定
建筑面积和房屋产权登记面积
建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。
房屋共有建筑面积是指产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
房屋产权登记面积是由房产测绘单位计算,标注在房屋权属证书上,废房屋权属档案的,房屋的建筑面积。
房屋使用面积
计算建筑面积的有关规定
计算全部建筑面积的范围
永久性结构的单层房屋,按一层主算建筑面积,多屋房屋按各层建筑面积的总各计算。
房屋内的夹层、插层、技术层及楼梯间、电梯间等其高度在2.20m以下部位计算建筑面积。楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。依坡地建筑的房屋,利用吊脚做架空层,有围护结构的,按期高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。
穿过房屋的通道,房屋内的门厅、大厅,均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分,层高在2.20m以上的,按期水平投影面积计算。
房屋天面上,属永久怅建筑,层高在2.20n以上的楼梓间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位,按期外围水平面积计算。
挑楼、全封闭的阳台,按其外围水平投影面积计算。属户外性结构有上盖的室外楼梯,桉各层水平投影面积计算。与房层相连的有柱走廊,两房屋间有上盖和柱的走廊,均按其柱的外围水平投影面积计算。
地下室、半地下室及其相应出入口,层高在2.20m以上,按期外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平面积计算。
有柱(不令独立柱、单排柱)或有围护结构的门廊、门斗,按期柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
玻璃幕墙等作为房屋外璔的,按其外围水平投影面积计算。
属户外性建筑有柱的车棚、货棚等按其柱外围水平投影面积计算。
有伸缩缝的房屋,若其与室内相能的,伸缩缝面积计算建筑面积。
计算一半建筑面积的范围
与房屋相连有上盖无柱的走廊、 廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永外性建筑的,按其上盖水平投影面积伯一半计算。
未封闭的阳台、挑廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
无顶盖室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
不计算房屋面积的范围
层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室等。
突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。
房屋之间无上盖的架空通廊。
房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。
骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分
建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱,罐的平台。
利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。
活动房屋、临时房屋、简易房屋。
独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。
与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。
几种特殊情况下计算建筑面积规定
同一楼层外墙,既有主墙,又有玻璃幕墙的,以主墙为准计算建筑面积,墙厚按主墙体厚度计。各楼层墙体厚度不同时,分层分别计算。
金属幕墙及其他材料幕墙,参照玻璃莫墙的有关规定处理。
房屋屋顶为斜面结构的,层高2.20m以上的部位计算建筑面积。
全封闭阳台,有柱挑廊、有顶盖封闭的架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的,以底板不平投影全部计算建筑面积。
未封闭的阳台、无柱挑廊、有顶盖未封闭的架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的,以底板水平投影的一半计算建筑面积。
与室内任意一边相通,具备房屋的一般条件,并能正常利用伸缩缝沉降缝应计建筑面积。
对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋,层高2.20m以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜,超出底板外沿的,以底板投影计算建筑面积。
楼梯已建筑面积的,其下方空间不论是否利用均不再计建筑面积。
临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的,不论其是否有柱,是滞有维护结构,均不计算建筑面积。
与室内不相通的类似于阳台、挑廊、 廊的建筑,不计建筑面积。
室外楼梯的建筑面积,按其在各楼层水平投影面积之和计算。
成套房屋建筑面积的测算
成套房屋的建筑面积=套内建筑面积+共有建筑面积的分摊
套内建筑面积=套内房屋的使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积
【2007年】
根据《房产测量规范》,不计算房屋建筑面积的是( )。
A.属永久性建筑有柱的货棚
B.有顶盖不封闭的永久性架空通廊
C.无顶盖的室外楼梯
D.与室内不相通的类似于阳台的建筑
【答案】A
【2006年】
根据《房产测量规范》,计算一半建筑面积的是( )。
A.无柱的雨篷
B.有顶盖不封闭的永久性架空通廊,
C.房屋内高度在2.20m以上的技术层
D.与室内不相通的装饰性阳台
【答案】B
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