2011年房地产估价师《制度与政策》：住房制度概述

　　2. 住房制度概述

　　2.1 城镇住房制度改革

　　2.2 现行城镇住房制度的基本框架

　　2.3 农村住房制度

　　2.1 城镇住房制度改革

　　传统城镇住房制度

　　国家统包、无偿分配、低租金、无期限使用为特点的实物福利性住房制度

　　根本问题

　　不能有效满足城镇居民的住房需求

　　以租无法养房

　　住制度改革的阶段（三阶段）

　　探索和试点阶段－提出走住房商品化道路

　　改革的全面推进和配套改革阶段－

　　改革的深化和全面实施阶段

　　2.2 现行城镇住房制度的基本框架

　　供应政策－加强经济适用住房的建设和管理

　　普通商品房供应－控制高档商品房建设

　　房改－推进公房出售，完善住房补贴制度

　　政府住房保障职能－建立完善廉租房制度

　　【重点】经济适用房

　　性质

　　经济适用房地具有保障性的政策性商品房

　　出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定

　　经济适用住房的成本（七项）

　　征地和拆迁补偿费

　　勘察设计和前期工程费

　　建安工程费

　　住宅小区基础设施建设费

　　企业管理费，一般控制在2%以下

　　贷款利息

　　税金

　　开发利润，按前四项的3%以下

　　政府的优惠政策－降低开发成本

　　土地无偿划拨

　　减免行政事业性收费

　　政府承担小区外基础设施建设

　　控制开发贷款利率

　　税收优惠政策

　　规定

　　严格控制在中小套型

　　严格审定销售价格

　　严格实行建设项目招标投标制度

　　供应实行申请、审批和公示制度

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