2011年房地产估价师考试《理论与方法》：收益流模式

　　3.4收益年限和收益流模式的确定

　　3.4.1收益期限的确定

　　3.4.2净收益流模式的确定

　　3.4.1收益期限的确定

　　概念

　　收益期限是估价对象自估价时点起至预期未来可以获得收益的时间

　　建筑物剩余经济寿命是自估价时点起至建筑物经济寿命结束的时间

　　土地使用权剩余期限是自估价时点起至土地使用期限结束的时间

　　三种情况的处理

　　两者同时结束

　　以其共同的期限作为收益期限

　　建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束

　　房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值，加上建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限土地使用权在估价进点的价值

　　建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束

　　出让合同中未约定不可续期的

　　房地产的价值等于以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值，加上土地使用权剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点的价值

　　出让合同中已约定不可续期的

　　以土地使用权剩余期限为收益期限，

　　3.4.2净收益流模式的确定

　　净收益每年基本上固定不变

　　净收益的A求取方法

　　过去数据简单算术平均法

　　未来数据简单算术平均法

　　未来数据资本化公式法

　　净收益每年基本上按照某个固定的数额递增或递减

　　净收益每上基本上按照某个固定的比率递增或递减

　　其他有规则的变动情况

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