2011年房地产估价师《理论与方法》:净收益的求取
3.净收益的求取
3.1净收益测算的基本原理
3.2不同收益类型房地产净收益的求取
3.3求取净收益应注意的问题
3.4收益年限和收益流模式的确定
3.1净收益测算的基本原理
3.1.1基于租赁收入测算净收益-投资法
3.1.2基于营业收入测算净收益-利润法
对于既有大量租赁实例又有营业收入的,宜通过租赁收入求以净收益
3.1.1基于租赁收入测算净收益-投资法
3.1.1.1基本公式及概念
3.1.1.2运营费用的说明
3.1.1.3两个重要指标
3.1.1.1基本公式及概念
基本公式
净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=有效毛收入-运营费用
相关概念
净收益
潜在毛收入
空置和收租损失
有效毛收入
运营费用
序号 项目
1可出租面积
2月租金收入
3潜在毛租金收入
4出租率(1-空置率)
5 有效毛租金收入(扣除空置率)
6 运营成本
7 年净经营收入(有效毛租金收入-运营成本)
【2006年】
某商铺建筑面积为500㎡,建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年;市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/㎡;运营费用率为租金收入的25%;该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为( )万元。
A.521
B.533
C.695
D.711
【答案】A
年租金收入=500×120×12=72(万元)
运营费用=72×25%=18(万元)
净收益=72-18=54(万元)
3.1.1.2运营费用的说明(四不包括)
运营费用的构成
房地产税
保险费
工员工资及办公费用
保持房地产正常运转的成本
为承租人提供服务的费用
运营费用与会计上成本费用的区别
不包含抵押贷款还本付息额,如扣除为税前现金流量
不包含折旧(不包括建筑物、土地取费费用的折旧摊销,但包括寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设备、装饰装修等折旧)
不包含改扩建费用-可用假设开发法来测算改拆建项目
不包含所得税-与特定业主经营状况相关,所得税后称为税后现金流
3.1.1.3两个重要指标
3.1.2基于营业收入测算净收益-利润法
特点
业主与经营者为同一主体,房地产租金与经营者利润没有分开
与租赁收入测算净收益的区别
潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入
要扣除归属于其他资本或经营的收益
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