2011年房地产估价师《理论与方法》:成交价格
6.房地产价格和价值种类
6.1价值、使用价值和交换价值
6.2成交价格、市场价格、理论价格和评估价值
6.3市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算价值和投资价值
6.4原始价值、账面价值、公允价值和市场价值
6.5 买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值
6.6 所有权价格、使用权价格和其他权益价格
6.7 实际价格和名义价格
6.8 现货价格、期货价格及现房价格、期房价格
6.9 市场调节价、政府指导价和政府定价
6.10 基准地价、标定地价和房屋重置价格
6.11土地价格、建筑物价格和房地价格
6.12总价格、单位价格和楼面地价
6.13起价、标价、成交价和均价
6.14评估价、保留价、起拍价、应价和成交价
6.1价值、使用价值和交换价值
-经济学范畴的价值分类
概念
广义的价值分为使用价值和交换价值
使用价值是指物品能满足人们某种需要的效用
交换价值是指一种商品同另一种商品相交换的量的关系或比例,通常用货币来衡量
在房地产估价中所讲的价值是指交换价值
关系
使用价值是交换价值的前提,没有使用价值就一定没有交换价值
没有交换价值不一定没有使用价值,如空气
房地产既有使用价值也有交换价值
6.2成交价格、市场价格、理论价格和评估价值
6.2.1成交价格
6.2.2市场价格
6.2.3理论价格
6.2.4评估价值
6.2.1成交价格
成交价格
指在一笔房地产交易中交易双方实际达成交易价格
是一个已经完成的事实
是一个个别价格
卖价
也称供给价格,是站在卖者的角度,卖者在出售房地产时愿意接受的价格,是一种心理价格
买价
也称为需求价格,是站在买者的角度,买者购买房地产时愿意支付的价格,是一种心理价格
【难点】最低卖价、最高买价、成交价之间的关系
交易实现的条件-当最高买价高于或等于最低卖价
最高买价≥成交价≥最低卖价
最高买价与最低卖价之间的区间构成了成交价格的可能区间
实际成交价格落在区间的某个位置取决于
该种房地产是处于买方市场还是卖方市场
买卖双方相对的议价能力
【重点】买方市场与卖方市场
买方市场
供大于求,相对过剩,买方掌握主动权
成交价会偏向最低卖价
卖方市场
求大于供,相对短缺,卖方掌握主动权
成交价会偏向最高买价
05~07年中国房地产市场是典型的卖方市场
【重点】正常成交价格
概念
是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系关系下进行交易所形成的价格,不受诸如垄断或强近交易、对交易对象或市场行情不了解等不良因素的影响
条件(7个)
公开市场
交易对象本身具备市场性
众多的买者和卖者
买者和卖者都不受任何压力,完全出于自愿
理性用自私的经济行为(经济人假定)
买者和卖者都具有完全信息
有适当的期间完成交易
【重点】按土地出让方式划分的成交价格
招标成交价-可实现高地价
拍卖成交价-最能抬高地价
挂牌成交价
协议成交价-一般会降低地价
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