2011年房地产估价师《理论与方法》:市场价格
6.2.2市场价格
市场价格是某种房地产在市场上的一般、平均价格,是该类房地产大量成交价格的抽象结果(平均数、中位数或众数)
市场价格与成交价格的异同
市场价格是成交价格(已经发生的),但不是个别的具体的价格,而是一种类型的平均价格
6.2.3理论价格
是在经济学假设的经济人的行为和预期是理性,或者真实需求与供给相等的条件下形成的价格
可以用价值、内在价值、自然价值、自然价格等表示
【辩析】市场价格和理论价格
市场价格是短期均衡价格,理论价格是长期均衡价格
理论价格是一种完美状态下的价格,则市场价格是一种长期正常状态下的平均价格
正常情况下,市场价格基本上与理论价格相吻合,围绕着理论价格上下波动
但在投机需求带领或非理性预期下,市场价格可能会较长时间脱离理论价格
【辨析】成交价格、市场价格与理论价格的关系
一般地说,成交价格围绕着市场价格上下波动,市场价格又围绕着理论价格上下波动
个体价格-类型平均价格-理想状态下价格
房地产估价是评估房地产的市场价格
6.2.4评估价值
评估价值是指估价师通过估价活动而得出的估价对象的价值
根据不同的评估方法,评估价值有不同的称谓
市场法-比准价格
成本法-积算价格
收益法-收益价格
评估价值不是事实,但有可能成为成交价格
一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格
同一宗房地产,不同的估价师评估出的价值一般不同,但彼此之间的差异会在合理的误差范围内
【辩析】比准价格、积算价格、收益价格
表现
收益法测算出的倾向于最高买价,趋向于理论价格
成本法测算出的倾向于最低卖价
市场法测算出的倾向于成交价格,趋向于市场价格
正常市场情况下三种价格之间的关系
比准价格与收益价格基本一致
房地产泡沫情况下
比准价格大大高于收益价格
租金售价比
市场不景气情况下
积算价格大大高于比准价格或收益价格
【2006年】
下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中,正确的是( )。
A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时, 积算价格低于收益价格
B.在房地产市场存在泡沫时,收益价格大大高于积算价格
C.在房地产市场不景气时,积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格
D.比准价格倾向于成交价格, 积算价格倾向于最低买价,收益价格倾向于最高卖价
【答案】C
【解析】A正常市场状态下,比准价格与收益价格基本一致
B市场存在泡沫时,比准价格大于收益价格
D收益法测算出的倾向于最高买价,成本法测算出的倾向于最低卖价,市场法测算出的倾向于成交价格
【2005年】
当用成本法求得的价值大大高于用市场法或 收益法求得的价值时,说明房地产市场不景气。( )
【答案】√
【解析】积算价格大大高于比准价格或收益价格,说明市场不景气
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