2011年房地产估价师考试《理论与方法》：资本化率

　　5.3资本化率与报酬率的区别和关系

　　关系

　　R和Y都是将房地产未来预期收益转换为价值的比率

　　区别

　　方法不同－资本化率是一步就将房地产未来预期收益转换为价值，而报酬率是通过折现方式实现，可以有多步

　　性质不同－资本化率公表示从收益到价值的比率，并不表示获得能力，而报酬率则是表示获利能力

　　影响因素不同－报酬资本化法中，净收益流模式不同，计算公式有所不同，而资本化法中是不区分净收益流模式

　　【重点】不同净收益流模式中报酬率与资本化率的换算（四种情况）

　　无限年期情况下 R=Y

　　有限年期

　　净收益按一定比率g递增且无限年期

　　R=Y-g

　　预知未来若干年后的价格相对变动情况

　　5.4直接资本化法与报酬资本化法的比较

　　直接资本化法

　　优点

　　不需要预测未来许多年的收益，只需测算第一年的收益

　　资本化率或收益乘数直接来源于市场上收益与价格的对比关系，能较好地反映市场实际情况

　　计算过程较为简单

　　缺点

　　要求有较多与估价对象的净收益模式相同的类似房地产来求取资本化率或收益乘数，对可比实例依赖强

　　报酬资本化法

　　优点

　　逻辑严密，理论性强

　　每期的净收益或现金流量都明确，直观且容易理解

　　不必直接依靠与估价对象的净收益模式相同的类似房地产来求取经，而可以通地具有同等风险的投资就可以获得报酬率

　　缺点

　　需预测未来各期的净收益，较多地依赖估价师的主观判断

　　各种简化的收益流模式不一定符合实际情况

　　选用条件

　　当市场存在大量可比信息时，直接资本化法会相当可靠，当市场可比信息缺乏时，报酬资本化法则能提供一个相对可告的评估值

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