房地产估价师考试《理论与方法》：成本法的基本公式

　　3．成本法的基本公式

　　3.1成本法最基本的公式

　　3.2适用于新开发的房地产的基本公式

　　3.3适用于旧的房地产的基本公式

　　3.1成本法最基本的公式

　　3.2适用于新开发的房地产的基本公式

　　房地合一价值

　　新开发房地价值＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费 ＋开发利润

　　新建建筑物的价值

　　新建成的建筑物价值＝建筑物建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋ 开发利润

　　新开发土地的价值

　　新开发的土地价值＝取得待开发土地的成本＋土地开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润

　　【难点】新开发区土地的分宗估价

　　公式

　　新开发区某宗土地的单价＝（取得开发区用地的总成本＋土地开发总成本＋总管理费用 总销售费用＋总投资利息＋总销售税费＋总开发利润 ）÷（开发区用地总面积＋开发完成后可转让土地面积的比率）×用途、区位等因素调整系数

　　开发完成后可转让土地面积的比率＝开发完成后可转让土地总面积÷开发区用地总面积×100%

　　步骤

　　计算开发区全部土地的平均价格

　　计算开发区可转让土地的平均价格

　　计算开发区某宗土地的价格

　　3.3适用于旧的房地产的基本公式

　　房地合一时

　　旧的房地价值＝房地重新购建价格－建筑物折旧

　　＝土地重新购建价格＋建筑物重新购建价格－建筑物折旧

　　只计算建筑物时

　　旧的建筑物价值＝建筑物重新购建价格－建筑物折旧

　　4．重新购建价格的求取

　　4.1重新购建价格的含义

　　4.2重新购建价格的求取思路

　　4.3建筑物重新购建价格的求取方式

　　4.4建筑物重新购建价格的求取方法

　　4.1重新购建价格的含义

　　概念

　　也称重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出与利润之和

　　说明

　　重新购建价格就当是估价时点的价格

　　重新购建价格应当是客观的价格

　　建筑物的重新购建价格应当是在全新状况下的价格，土地的重新购建价格应当是在估价时点的价格

　　【2006年】

　　下列关于重新购建价格的说法中，正确的有（ 　）。

　　A．重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出

　　B．重新购建价格是在估价时点的价格

　　C．重新购建价格是客观的价格

　　D．建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格

　　E．土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格

　　【答案】ABCD

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