2011年房地产估价师《理论与方法》：实物因素

　　3.3.5 交通

　　交通因素对价格的影响方面

　　出入可利用交通工具

　　道路状况

　　交通管制情况

　　停车方便程度和收费标准

　　开辟新的交通线路的影响

　　可以改善沿线地区特别是站点周围地区的交通条件，使房地产升值

　　从时间上看，开辟新线路对价格的影响主要在立项之后、建成这前，建成之后的作用会停止

　　从空间上看，离站点越远所受影响越小（离站点过近也有负面影响）

　　交通管制的影响

　　主要包括某时间段的禁止通行、单行道，禁止掉头、左拐弯等

　　交通管制的房地产价格的影响，主要看这种管制的内容和房地产使用性质

　　可正面影响也可负面影响

　　3.3.6 周围环境和景观

　　大气环境

　　水文环境

　　声觉环境

　　视觉环境

　　卫生环境

　　人文环境

　　包括该宗房地产所在地区的声誉、居民特征（职业、素质）、治安状况（犯罪）等

　　3.3.7 外部配套设施

　　外部周边有教育质量高的中小学、医疗水平高的医院以及有购物中心、休闲娱乐场所的，房地产价格就高

　　3.2实物因素

　　土地实物因素

　　土地面积

　　土地形状

　　地形

　　地势

　　土壤

　　地基

　　土地开发程度

　　建筑物实物因素

　　建筑规模

　　外观

　　建筑结构

　　设施设备

　　装饰装修

　　层高和室内净高

　　空间布局

　　防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照

　　维修养护情况及完损程度

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