2011年房地产估价师《理论与方法》：建筑物折旧的求取

　　5．建筑物折旧的求取

　　5.1建筑物折旧的含义

　　5.2建筑物折旧的原因

　　5.3折旧求取方法一－年限法

　　5.4折旧求取方法二－市场提取法

　　5.5 折旧求取方法三－分解法

　　5.6 求取建筑物折旧应注意的问题

　　5.1建筑物折旧的含义

　　是指各种原因造成的建筑物价值的减损

　　其金额为建筑物在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差

　　建筑物折旧＝建筑物重新购建价格－建筑物市场价值

　　5.2建筑物折旧的原因

　　5.2.1物质折旧

　　5.2.2功能折旧

　　5.2.3外部折旧

　　折旧总额＝物质折旧＋功能折旧＋外部折旧

　　5.2.1物质折旧

　　概念

　　也称为有形损耗，是建筑物在实体上的老化、磨损、损坏造成的建筑物价值减损

　　类型

　　自然经过的老化－人的岁数增长

　　正常使用的磨损－工作造成的损害

　　意外破坏的损毁－生病、受伤

　　延迟维修的损坏残存－有病不治

　　5.2.2功能折旧

　　概念

　　也称为无形损耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或过剩造成的建筑物价值的减损

　　内含

　　功能缺乏－该有的没有

　　功能落后－有但是标准低于正常标准

　　功能过剩－不该有的却有了

　　原因

　　建筑设计上的缺陷

　　过去的建筑标准过低

　　人们消费观念的改变

　　建筑技术进步

　　5.2.3外部折旧

　　概念

　　也称为经济折旧，是指建筑物以外的各种因素造成的建筑物价值减损

　　外部不利因素

　　区位因素

　　经济因素

　　其它因素

　　分类

　　永久性外部折旧

　　暂时性外部折旧

　　【2006年】

　　9．建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有（ 　）。

　　A．功能落后

　　B．功能缺乏

　　C．环境污染

　　D．交通拥挤

　　E．正常使用的磨损

　　【答案】CD

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