2011年房地产估价师《理论与方法》：房地产供给

　　5.2房地产供给

　　5.2.1房地产供给的含义

　　5.2.2决定房地产供给量的因素

　　5.2.3房地产供给曲线

　　5.2.1房地产供给的含义

　　房地产供给

　　是指房地产开发商和拥有者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量

　　形成供给的两个条件

　　一是房地产开发商和拥有者愿意供给

　　二是房地产开发商和拥有者有能力供给

　　房地产市场供给

　　是指在一定时间内、一定价格水平和一定市场上所有房地产开发商和拥有者对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量，即市场供给是所有开发商和拥有者供给的总和

　　潜在供给量＝存量－拆毁量－转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量

　　房地产供给不能随房地产需求和价格的变动及时作出调整，因此供给缺乏弹性

　　5.2.2决定房地产供给量的因素（四因素）

　　该种房地产的价格水平（同向）

　　供给与价格成正相关

　　该种房地产的开发建设成本（反向）

　　建设成本与供给成负相关

　　该种房地产的开发技术水平（同向）

　　开发技术水平提高，会降低成本，增加利润，供给增多

　　房地产开发商对未来的预期

　　预期价格上升，则会增加供给量

　　预期价格下降，则会减少供给

　　5.2.3房地产供给曲线

　　实质

　　供给曲线表示房地产供给量与价格之间的关系

　　供给典线的要素（三要素）

　　纵坐标轴表示某种房地产的价格（P）

　　横坐标轴表示该种房地产的供给量（Q）

　　供给曲线（S）是一条向右上方倾余的曲线

　　【难点】供给曲线的移动－点移与线移

　　该房地产本身的价格变动，供给量延供给曲线移动，价格提高，点向右止方移动，价格降低，点左下方移动

　　该房地产本身价格以外的因素变动，供给曲线向左或向右平移（引起供给增加，线向右移，引起供给减少，线向左移）

　　5.3房地产均衡价格

　　房地产均衡价格是房地产市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产市场需求量与市场供给量相等时的价格

　　P0为均衡价格，Q0为均衡产量

　　均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格偏离了均衡价格，必须会出现过剩或短缺，导致卖者之间或买者之间的竞争，形成价格下降或上升，最终再次趋向于均衡价格

　　5.4房地产供求与价格关系的特殊性

　　供求状况的四种类型

　　全国房地产总的供求状况

　　本地区房地产总的供求状况

　　全国同类房地产的供求状况

　　本地区同类房地产的供求状况

　　房地产供求的特殊性

　　由于房地产的不可移动性和变更用途的困难，使得决定房地产价格的，主要是本地区同类房地产的供求状况

　　由于供给缺乏弹性，因此均衡价格主要由需求决定

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