2011年房地产估价师《理论与方法》：权益因素

　　3.3权益因素

　　3.3.1权利状况（权利的设立和行使的限制）

　　3.3.2使用管制

　　3.3.3相邻关系

　　3.3.1权利状况（权利的设立和行使的限制）

　　地役权的设立，有可能降低供役地的价值

　　共有房地产，如共有人较多柯以成交价格低于正常价格

　　地下矿藏、埋藏物的归属

　　大部分国家地下矿藏产权独立，不附属于土地

　　美国土地所有者同时拥有地下的一切财富

　　3.3.2使用管制

　　主要的使用管制类型

　　耕地转为非耕地

　　农用地转为建设用地

　　城市规划对土地用途、建筑高度、建筑密度、容积率的规定

　　用途对地价的影响

　　农用地地价低，转变用途地价上涨

　　容积率对地价的影响

　　容积率高地价一般高

　　补交土地出让金时，要考虑容积率的具体规定（地上地下之分）

　　3.3.3相邻关系

　　概念

　　相邻关系是批房地产的相邻人依照法律、法规的规定或按照当地习惯，相互之间应当提供必要的便利或者接受必要的限制而产生的权利和义务关系

　　相邻关系是对房地产所有权和使用权的一种限制

　　应当为相邻权利人提供的必要便利（3项便利）

　　用水、排水提供必要便利

　　通行的便利

　　对相邻人因建造修缮建筑物以及铺设管线提供便利

　　不得损害相邻人的以下权利（3项义务）

　　不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照

　　不得违反国家规定排入污染物

　　挖掘土地、铺设管线等不得危及相邻房地产的安全

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