2011年房地产估价师《理论与方法》:易受限制
2.8 易受限制
政府对房地产限制的四种特权
管制权-对房地产的利用作出限制
征收权-为了公共利益而征收
征税权-对房地产课税
充分权-政府在业主死亡或消失而无继承人的情况下可无偿收回房地产
2.9 难以变现
也称为变现能力弱、流动性差
变现能力是没有过多损失的条件下,将非现金财产转换为现金的速度
房地产的各种特性使其交易手续复杂,且经过一个合理的较长的时间,因此变现能力差
当房地产权利人急需而不得不将房地产快速转换为现金时,只有以相当幅度的降价为代价才能实现
没有卖不出去的商品,只有卖不出去的价格
影响某宗房地产变现能力的主要因素(七项)
通用性(用途转化的能力)
独立使用性
房地产价值的大小
房地产的可分割转让性
房地产的开发程度
区位
该类房地产的市场状况
2.10 保值增值
引起房地产价格上升的原因(五方面)
物房地产进行投资改良-投资增值
外部经济-自然增值
需求增加导致稀缺性增加-自然增值
通货膨胀-保值
房地产使用管制改变-自然增值
房地产具有保值功能-能抵御通货膨胀
房地产增值的速度可以抵消货币的贬值速度
房地产的保值是从总体趋势来讲,波浪式上升,不排除波动
【2005年】
房地产具有保值增殖特性,真正的房地产自然增值是由于( )引起的。
A.装饰装修改造
B.通货膨胀
C.需求增加导致稀缺性增加
D.改进物业管理
E.周围环境改善
【答案】CE
【解析】三种自然增值原因
外部经济
需求增加导致稀缺性增加
房地产使用管制改变
AD 属于投资增值而非自然增值
B 属于保值而非自然增值
【典型例题】
房地产的特性包括( )。
A.独一无二
B.需求有限
C.流动性好
D.相互影响
E.保值增值
【答案】ADE
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