2011年房地产估价师考试《理论与方法》：生地价值

　　2．假设开发法的基本公式

　　最基本的公式

　　2.1最基本的公式

　　按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式

　　2.2求生地价值的公式

　　2.3求毛地价值的公式

　　2.4求熟地价值的公式

　　2.5 求在建工程价值的公式

　　2.6 求旧房价值的公式

　　按开发完成后的房地产经营方式细化的公式

　　2.7 适用于开发完成后的房地产销售的公式

　　2.8 适用于开发完成后的房地产出租或营业的公式

　　2.1最基本的公式

　　公式

　　说明

　　后续的部分－得到估价对象以后到把它开发建设完成还需要开展的各项工作和相应在的必要支出及应得利润

　　已完成部分－已完成的工作和相应的支出及利润，已包含在估价对象的价值内，不应作为扣除项目

　　根据待开发房地产的状况和开发完成后的房地产状况相结合，有七种情形

　　估价对象为生地，在生地上进行房屋建设

　　估价对象为生地，将生地开发成熟地

　　估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设

　　估价对象为毛地，将毛地开发成熟地

　　估价对象为熟地，在熟地上进行房屋建设

　　估价对象为在建工程，将在建工程续建成房屋

　　估价对象为旧房，将旧房重新装饰装修改造或改变用途成新房

　　根据开发完成后的房地产经营方式

　　销售

　　出租

　　营业

　　2.2求生地价值的公式

　　在生地上进行房屋建设的公式

　　生地价值＝开发完成后的价值－取得生地的税费－由生地建成房屋的成本－管理费用-销售费用－投资利息－销售税费－开发利润

　　开发完成后的价值＝生地价值＋取得生地的税费＋由生地建成房屋的成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润

　　将生地开发成熟地的公式

　　生地价值＝开发完成后的熟地价值－取得生地的税费－由生地开发成熟地的成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润

　　2.3求毛地价值的公式

　　在毛地上进行房屋建设的公式

　　毛地价值＝开发完成后的价值－取得毛地的税费－由毛地建成房屋的成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润

　　将毛地开发成熟地的公式

　　毛地价值＝开发完成后的熟地价值－取得毛地的税费－由毛地开发成熟地的成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润

　　2.4求熟地价值的公式

　　在熟地上进行房屋建设

　　熟地价值=开发完成后的价值-取得熟地的税费-由熟地建成房屋的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润

　　2.5 求在建工程价值的公式

　　将在建工程续建成房屋

　　在建工程价值=续建完成后的价值-取得在建工程的税费-续建成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-续建利润

　　2.6 求旧房价值的公式

　　适用于交旧房重新装饰装修改造或改变用途成新房

　　旧房价值=装饰装修改造或改变用途后的价值-取得旧房的税费-装饰装修改造或改变用途的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-装饰装修改造利润

　　2.7 适用于开发完成后的房地产销售的公式

　　式

　　待开发地产的价值＝采用市场法测算的开发成后的价值－后续必要支出及应得利润

　　2.8 适用于开发完成后的房地产出租或营业的公式

　　待开发地产的价值＝采用收益法测算的开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润

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