房地产估价师《理论与方法》：土地与建筑物的组合

　　6．投资组合技术和剩余技术

　　实质

　　求出土地或建筑物的各自的报酬率和资本化率，或分别测算其价值

　　投资组合技术

　　6.1土地与建筑物的组合

　　6.2抵押贷款与自有资金的组合

　　剩余技术

　　6.3土地剩余技术

　　6.4建筑物剩余技术

　　6.5 自有资金剩余技术

　　6.6 抵押贷款剩余技术

　　6.1土地与建筑物的组合

　　三种资本化率

　　综合资本化率

　　土地资本化率

　　建筑物资本化率

　　三种资本化率的计算

　　三种资本化率的关系

　　6.3土地剩余技术

　　剩余技术的含义

　　是当已知整体房地产的净收益、其中某个构成部分的价值和各个构成部分的资本化率或报酬率时，从整体房地产的净收益中扣除归属于已知构成部分的净收益，求出归属于另外构成部分的净收益，再将它除以相应的资本化率或选用相应的报酬率予以资本化，得出房地产中未知构成部分的价值的方法。

　　直接资本化法的土地剩余技术

　　净收益每年不变，收益期限为有限年情况下的土地剩余技术

　　6.5 自有资金剩余技术

　　6.6 抵押贷款剩余技术

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