2011年房地产估价师《理论与方法》:市场价值
6.3市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算价值和投资价值-按价值前提或评估价值的本质划分的价值种类
6.3.1市场价值
6.3.2快速变现价值
6.3.3谨慎价值
6.2.4在用价值
6.2.5 清算价值
6.2.6 投资价值
6.3.1市场价值(5+3条件)
一般条件(5个)
①交易双方自愿进行交易
②交易双方是出于利已动机进行交易
③交易双方是精明、谨慎行事的,并且了解交易交易对象,知晓市场行情
④交易双方有充裕的时间进行交易
⑤不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价
隐含条件(3个)
①最高最佳使用
②继续使用
③市场参与者与集体观念和行为
特例:征收房屋强制性而非自愿,但房屋征收估价应当采用市场价值标准
【2007年】
城市房屋拆迁是强制性的,其行为不符合市场价值形成中的交易双方自愿进行交易的条件,所以城市房屋拆迁估价应采用非市场价值标准。( )
【答案】×
【2006年】
公开市场价值是指下列交易条件下最可能实现的价格( )。
A.卖方和买方掌握必要的市场信息
B.卖方具有必要的专业知识,并了解交易对象
C.买方具有特殊的兴趣,并愿意给予附加出价
D.卖方和买方追求各自利益的最大化
E.卖方和买方急于完成交易
【答案】ABD
6.3.2快速变现价值
卖方因某种原因急于脱手房地产时而形成的价值
不符合市场价值形成的“交易双方有较充裕的时间进行交易”条件
由于交易时间较短,一般低于市场价值
6.3.3谨慎价值
谨慎价值是指在存在不确定性因素的情况下,遵守谨慎原则(高估风险与费用,低估收益)评估出的价值
一般低于市场价值
如抵押价值、保险价值
6.3.4在用价值
在用价值是指在现状使用下的价值
现状使用包括目前的用途、规模、档次
它可能是最高最佳使用,也可能不是
当现状使用就是最高最佳使用时,在用价值等于市场价值
当现状使用不是最高最佳使用时,在用价值小于市场价值
6.3.5 清算价值
清算价值是指在非继续使用条件下的价值
一般低于市场价值
特例:在征收国有土地上单位和个人的房屋情况下,要假设继续经营来评估期价值进行拆迁补偿
6.3.6 投资价值
是指某个特定的投资者基于个人的需要或意愿,对该房地产所评估出的价值
投资价值与市场价值的区别
市场价值来源于市场参与者的共同价值判断,是客观的非个人的。市场价值是唯一的
投资价值是对特定的投资者而言,建立在主观的、个人因素基础上。投资价值会因投资者的不同而不同
投资价值因人而异的原因
不同的投资者在各方面的情况不同,都会影响期对房地产未来收益能力的估计
投资实现的基本条件
投资者评估的投资价值大于或等于该房地产的市场价格
投资价值的评估方法
与评估市场价值的方法相同-主要是收益法
主要区别在参数的取值
评估市场价值 评估投资价值
折现率 社会一般报酬率 特定投资者要求的最低报酬率
净收益 税前净收益(不扣除所得税) 税后净收益(扣除所得税)
未来净收益的估计 客观 可能乐观也可能悲观
政府国有土地招拍挂,开发商委托房地产估价机构评估其能承受的最高购买价格,就是一种投资价值评估
【2007年】
房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于( )。
A.市场价值
B.清算价值
C.快速变现价值
D.投资价值
【答案】D
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