2011年房地产估价师考试《案例分析》课程讲义（21）

　　（三）居住房地产估价的常用方法

　　居住房地产估价可以选择市场法、成本法、收益法等。

　　1．市场法

　　由于居住房地产市场交易频繁、交易量巨大，很容易获得交易实例，因此，市场法是居住房地产估价最常用的估价方法。

　　2．成本法

　　成本法也常用于居住房地产估价，在居住房地产的抵押价值评估时，遵循谨慎估价原则，会选择成本法进行估价，此外，居住房地产的拆迁估价和其在建工程估价往往也选用成本进行估价。

　　3．收益法

　　对于出租型的居住房地产（出租的住宅、出租的公寓等），能够比较准确和客观地计算其收益，往往选用收益法进行估价。

　　（四）居住房地产估价的技术路线及难点处理

　　1．商品房估价的技术路线和难点处理

　　商品房由于市场交易实例较多，因此，对于单套住宅常采用市场法进行估价。而对于整幢住宅楼估价时，则因交易实例较少，通常采用从个体到整体的估价思路，即选择某一基准层的某套住宅作为估价对象，选取与估价对象类似的交易实例，利用市场法测算该套住宅的价格，然后采用类比法，经过楼层、朝向、景观、建筑面积、户型等因素的修正，得出各层、各幢住宅楼的整体价格。

　　2．房改房、经济适用房的估价技术路线和难点处理

　　房改房、经济适用房的估价技术路线与商品房类似，不同之处是要考虑土地使用权出让金或土地收益的扣除问题。利用市场法估价时，先估算估价对象的市场价格，再扣除应缴纳的土地使用权出让金或土地收益。利用成本法估价时，估价对象的价格构成中应不包括土地使用权出让金。

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