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2011年房地产估价师《案例分析》课程讲义(50)

2011-03-29
普通

  六、估价测算过程

  (一)收益法估价测算过程

  1.年有效毛收入估算

  估价人员经过市场调查与分析得知,该大厦21-30层计1000平米为××有限公司自用办公,l-20层写字楼计2000平米全部用于出租,除少量单元外均已签订租约。按市场上同类物业的租金情况(详细实例比较与分析略),估价对象的写字楼分割出租,每平方米使用面积的平均租金水平为80元/月(能源费及物业管理费另计),出租率为90%, 公共面积占总建筑面积的比率为20%;押金为每平方米建筑面积100元,押金的年收益率为6%;地下车位的正常租金为1000元/月·个,出租率100%,故:

  年有效毛收入=80×12×30000×90%×(1-20%)+100×30000×6%+1000×12×100×100%=2211.6(万元)

  2.年运营费用估算

  (1)年维修费

  根据××市的规定和估价对象的建筑结构,估价对象的年维修费确定为房屋重置价格的2%,估价对象的重置价格为1500元/平米(确定依据及过程略),故:

  年维修费=1500×38000×2%=114.00(万元)

  (2)年管理费

  年管理费按年租金的3%计,故:

  年管理费=2211.6×3%=17.10(万元)

  (3)年保险费

  保险费按房屋重置价的0.3%计,故:

  年保险费=1500×38000×0.3%=17.10(万元)

  (4)年房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加

  根据规定,房产税为房租收入的12%,营业税、城市维护建设税和教育费附加为租金收入的5.5%,则:

  年房产税和“两税一费”=2211.6×(12%+5.5%)=387.03(万元)

  (5)年土地使用税

  根据××市的有关规定,土地使用税不得减免,估价对象的土地使用税为每平方米土地面积5元,故:

  年土地使用税=5×5000=2.50(万元)

  (6)年运营费用合计

  年运营费用=114.00+66.35+17.10+387.03+2.50=586.98(万元)

  3.年净收益估算

  年净收益=年有效毛收入-年运营费用=2211.60-586.98=1624.62(万元)

  4.确定适当的报酬率

  通过市场调查,采用市场提取法,确定本类房地产(含地下车库)的综合报酬率为7.5%(具体过程略)。

  5.求取收益价格

  预测年净收益保持不变,选用有限年期的收益法公式。

  估价对象自估价时点至土地使用权终止日期2043年10月9日,土地使用权剩余年期为37年,短于房屋尚可使用年限,故确定收益年限为37年,则:

  故收益法的估价结果为20170.26万元。

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