2011年房地产估价师《案例分析》课程讲义（12）

　　五、估价方法的优选与归类

　　1.估价方法选用要求

　　同一估价对象宜选用两种以上的估价方法估价。

　　2.估价方法的优选

　　（1）有条件选用比较法估价的，应以比较法为主要的估价方法。

　　（2）收益性房地产估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。

　　3.估价方法的归类

　　（1）土地估价：①基准地价修正法；②比较法；③假设开发法；④成本法；⑤土地剩余技术。

　　（2）建筑物估价：①成本法；②建筑物剩余技术。

　　（3）房地估价：①比较法；②收益法；③成本法。

　　（4）居住房地产估价：①比较法；②成本法；③收益法（出租住房）。

　　（5）商业房地产估价：①收益法；②比较法；③成本法。

　　⑹租赁价格评估：①比较法；②收益法（转换计算）；③成本法（成本租金构成，即：房租=折旧费+维修费+管理费+投资利息+房产税+保险费+地租+利润） .

　　六、估价人员现场查勘的内容

　　（1）估价对象坐落位置的正确性；

　　（2）观察周围的环境、景观；

　　（3）实地拍照；

　　（4）勘察建筑物的建筑结构、装修、使用、设备、维修保和完损程度等情况；

　　（5）了解当地同类房地产的市场特性与行情。

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