2011年房地产估价师考试《案例分析》课程讲义(51)
(二)市场法估价测算过程
1.可比实例的选取
估价人员通过市场调查,按照用途、结构、地段等级等相同或相似,成交日期与估价时点相近,成交价格为正常价格或可修正为正常价格的要求,选取了A.B.C三个可比实例,具体情况见下表(房地产状况中的区域因素、个别因素详细情况比较略)。
项目 实例A 实例B 实例C 估价对象
坐落 ×路×号 ×路×号 ×路×号 ×路×号
用途 写字楼 写字楼 写字楼 写字楼
交易情况 协议 拍卖 招标 协议
交易日期 06.12.10 06.2.10 06.4.10 06.10.10
成交价格 6300元/㎡ 6750元/㎡ 6760元/㎡
地上建筑层数 26 28 30 30
个别因素 一般 一般 一般 一般
付款方式 一次性 一次性 一次性
2.比较修正过程
(1)交易情况修正
由于实例B.C的交易方式为拍卖、招标,故较正常价格偏高,分别偏高2%和1%,故实例A.B.C的交易情况的修正系数分别为100/100,100/102,100/101.
(2)交易日期修正
根据调查得知,该类房地产的价格自2005年12月起平均每月上涨0.5%,故实例A.B.C的交易日期修正系数分别为:105/100,104/100,103/100.
(3)区域因素修正
估价人员经过认真调查分析,实例A.B.C的区域因素状况和估价对象目前的区域因素状况进行了比较,确定区域因素修正系数分别为100/99,100/101,100/100.
(4)个别因素修正
估价人员经过逐项认真调查分析,确定实例A 、B.C的个别因素状况比估价对象分别差2%、好1%、差1%(具体分析判断过程略),故:
实例A.B.C的个别因素修正系数分别为100/98,100/101,100/99.▲…
3.求取比准价格
实例A:6300×(100/100)×(105/100)×(100/99)×( 100/98) =6818(元/㎡)
实例B:6750×(100/102)×(104/100)×(100/101)×( 100/101)=6747(元/㎡)
实例c:6760×(100/101)×(103/100)×(100/100)×(100/99)=6963(元/㎡)
由于三个实例与估价对象的类似程度非常接近,故取三者的简单算术平均数作为估价对象的单位比准价格:
单位比准价格=(6818+6747+6963)/3=6843(元/㎡)
故运用市场法的估价结果为:
比准价格=6843×30 000 =20529.00(万元)
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