2011年房地产估价师考试《开发经营与管理》讲义46

　　6. 相关计算总结

　　6.1 全部投资和资本金盈利能力指标计算

　　6.2 考虑通货膨胀时实际盈利指标的计算

　　6.3 项目建成后出售或预售的静态盈利指标计算

　　6.4 项目建成后出租经营的静态盈利指标计算

　　6.5 考虑土地增值税的指标计算

　　6.6 现金流评估法

　　6.1 全部投资和资本金盈利能力指标计算

　　题型

　　每出案例，要求计算全部投资和资本金的财务净现值和财务内部收益率

　　步骤

　　计算动态盈利指标的前提是必须求出各年的净现金流量，所以如何求净现金就很关系

　　难点

　　计算全部投资和计算资本金的净现金流是有区别的，全部投资中不用扣除还本付息额，而计算资本金时要求扣除还本付息额

　　6.3 项目建成后出售或预售的静态盈利指标计算

　　1 项目总开发价值 （1.1-1.2）

　　1.1 项目总销售收入

　　1.2 销售税费

　　2 项目总开发成本 以下1～7项合计

　　2.1 土地费用

　　2.2 建造费用

　　2.3 专业人员费用

　　2.4 其它工程费

　　2.5 管理费用

　　2.6 财务费用

　　2.7 销售费用（也称为市场推广及销售代理费用）

　　3 开发利润（销售利润） （1-2）

　　4 成本利润率 （3/2）

　　5 销售利润率 （3/1）

　　6.4 项目建成后出租经营的静态盈利指标计算

　　1 项目总开发价值 对1.3进行A～P

　　1.1 项目有效毛租金收入（扣除空置之后）

　　1.2 运营费用

　　1.3 项目每年净租金收入 （1.1-1.2）

　　2 项目总开发成本 以下1～7项合计

　　2.1 土地费用

　　2.2 建造费用

　　2.3 专业人员费用

　　2.4 其它工程费

　　2.5 管理费用

　　2.6 财务费用

　　2.7 销售费用（也称为市场推广及销售代理费用）

　　3 开发利润（销售利润） （1-2）

　　4 成本利润率 （3/2）

　　5 销售利润率 （3/1）

　　6.5 考虑土地增值税的指标计算

　　6.6 现金流评估法

　　现金流法适用的项目类型

　　居住小区综合开发项目

　　商业区开发项目

　　工业开发项目

　　新区开发和旧城改造项目

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