2011年房地产估价师考试《开发经营与管理》讲义40

　　1.2 房地产投资分析中的投资与成本

　　1.2.1 房地产投资项目中投资与成本的特点

　　1.2.2 房地产开发项目投资与成本类型

　　1.2.1 房地产投资项目中投资与成本的特点

　　投资形式 经营方式 投资 成本

　　开发投资 出售 开发建设过程中的资金投入 开发成本

　　出租 开发建设过程中的资金投入 开发成本＋出租成本

　　经营 开发建设过程中的资金投入 开发成本＋经营成本

　　置业投资 出租 购买房地产时的资金投入 购买成本＋出租成本

　　经营 购买房地产时的资金投入 购买成本＋经营成本

　　1.2.2 房地产开发项目投资与成本类型

　　开发项目总投资

　　开发产品成本

　　经营成本

　　分期收款的开发项目，经营成本按当期销售或出租收入占全部销售收入和出租收入的比率计入本期经营成本

　　包括

　　土地转让成本

　　商品房销售成本

　　配套设施销售成本

　　房地产出租经营成本

　　期间费用

　　包括

　　管理费用

　　财务费用

　　经营费用

　　项目用于销售时，期间费用计入开发建设投资中

　　项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计入运营费用

　　项目置业投资的，期间费用计入运营费用

　　1.3 经营收入

　　经营收入=销售收入+了租收入+自营收入

　　销售收入=销售房屋面积×房屋销售单价

　　出租收入=出租房屋面积×房屋销售单价

　　自营收入=营业额－营业成本－自营中的商业经营风险回报

　　1.4 利润

　　企业利润分为四个层次

　　经营利润

　　利润总额（实现利润）

　　税后利润

　　可分配利润

　　经营利润=销售收入－经营成本－期间费用－经营税金及附加－土地增值税、

　　经营收入＝销售收入＋出租收入＋自营收入

　　销售收入＝土地转让收入＋商品房销售收入＋配套设施销售收入

　　出租收入＝房屋出租租金收入＋土地出租租金收入

　　期间费用＝管理费用＋销售费用＋财务费用

　　利润总额＝经营利润＋营业外支净额

　　税后利润＝利润总额－所得税

　　可供分配利润=税后利润－（法定盈余公积金＋法定公益金＋未分配利润）

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