2011年房地产估价师经营与管理：物业管理的内容

　　2. 物业管理的内容

　　2.1制定物业管理计划

　　2.2加强市场宣传

　　2.3制定租金收取办法

　　2.4物业的维修养护

　　2.5安全保卫

　　2.6协调与业主和租户的关系

　　2.7进行物业管理组织与控制

　　【重点】物业管理的分类

　　居住物业管理

　　公共物业管理

　　收益性物业管理

　　写字楼物业管理

　　零售商业物业管理

　　工业及仓储物业管理

　　酒店物业管理

　　2.1制定物业管理计划（六步）

　　确立目标

　　检查物业质量状况

　　形成租金方案和出租策略

　　提出预算－核心

　　签订物业服务合同

　　物业管理刻录和控制

　　【重点】租金的确定

　　租金的确定

　　理论上租金的确定－出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率（成本法）

　　市场经济条件下－物业租金水平高低主要取决于同类型物业的市场供关系（市场法）

　　过高或过低的租金都可能导致业主利益损失

　　租金高，空置率高

　　租金低，利润低

　　租金水平的影响因素

　　租期长短和承租面积大小

　　租户的资信状况

　　为租户提供服务的水平

　　附属设施的收费水平

　　是否带家具设施

　　2.2加强市场宣传

　　宣传的主题

　　只要租金相对于其他竞争性物业来说相差不大，就很少通过强调租金低廉来吸引客户，物业的特性和质量是吸引租户的主要因素

　　选择适当的宣传媒介

　　中低档写字楼－报纸上的分类广告或物业顾问机构的期刊

　　大规模的收益性物业－电视、广播

　　2.3制定租金收取办法

　　目的

　　尽量减少由于迟付或拖欠租金而给业主带来的损失

　　收取办法

　　租金收取办法要尽量考虑租户的方便，实行弹性策略，尤其在经济不景气或租户业务发生困难时

　　激励比惩罚更有效，对按时支付租金的租户给予优惠，而不是对迟关者予以罚款

　　根据租户的收入特点灵活选择收租方式，合理确定收租时间

　　2.4物业的维修养护

　　按租户要求维修

　　按时对物业进行定期检查

　　必须不突破维修预算

　　有此维修必须征得业主同意

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