房地产估价师考试《开发经营与管理》讲义10
11.5 房地产市场的投资周期
第一阶段,很少有资本向存量房地产投资,没有资本投入新项目
第二阶段,投资者的投资回报预期随着租金的回升而提高,资本流入市场
第三阶段,由于空置率低于平衡点,投资者继续购买存量项目并继续开发新项目
【2005年】
(判断题)当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动时,市场上的投资者将迅速增加
【答案】×
【解析】第一阶段,很少有资本向存量房地产投资,没有资本投入新项目
11.6 房地产市场自然周期和投资周期的关系
投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于自然周期的变化,但在其他阶段则超前于市场自然周
12. 房地产泡沫与过热
12.1 房地产泡沫及成困
12.2 过度开发及诱因
12.3 房地产泡沫和过度开发的区别
12.4 房地产泡沫和过度开发的联系
12.5 房地产泡沫的衡量
12.1 房地产泡沫及成困
概念
是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离,脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态
是一种价格现象,是房地产行业内外因素,特别是投机性因素作用的结果
成因
土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础
投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因
金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂-必要条件
12.2 过度开发及诱因
概念
过度开发也称过热,是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时,所出现的空置率上升,物业价格和租金下降的情况
诱因
开发商对市场预测的偏差
开发商之间的博弈和非理性行为
开发商资金的易得性
12.3 房地产泡沫和过度开发的区别
过度开发 房地产泡沫
是反映两个不同层面的市场指标 新增供给的增长速度超过了需求的增长速度 以映市场价格和实际价值之间出现严重偏离
严重程度和危害性方面不同 严重程度高,危害大
属不正常的大起大落
在房地产周期循环中所处的阶段不同 存在于下降阶段 存在于上升阶段
市场参与者的参与动机不同 为获得长期收益 短期投资,增加现期的购买与囤积,以待价格更高时抛出
12.4 房地产泡沫和过度开发的联系
泡沫产生,就必然会引起过度开发,但过度开发却不一定由泡沫引发
如果在房地产周期循环的上升阶段,投机性行为没有得到有效抑制,则很容易迅速发展引起泡沫,同时会伴随过度开发等现象
12.5 房地产泡沫的衡量
房地产泡沫指数(综合了以下指标)
实际价格/理论价格
房地产价格增长率/实际GDP增长率
房地产价格指数/居民消费价格指数
房价收入比
个人住房抵押贷款增长率/居民平均家庭收入增长率
房地产投资需求/房地产使用需求
建设工程教育网整理