2011房地产估价师《经营与管理》:商业辐射区域分析
4.1.2零售商业物业的商业辐射区域分析
商业辐射区域概念
是指某一零售商业物业的主要消费者的分布范围
分析内容
可能的顾客流量
消费者行为
喜好和偏好
购买能力分析
三个部分
主要区域
次要区域
边界区域
4.1.3特色、位置和停车
特色
特色对小型商场并不很重要,但对较大型的购物中心很重要
位置
位置的优劣取决于消费者到达该地点是否方便,即物业的易接近性或交通的通达程度,而一定是离交通主干道的距离
停车位设置的衡量指标
一是停车系数:停车位面积与零售商业物业建筑面积的比率,约为1/3
二是停车指数:即每100平方米营业面积应设置的车位个数
4.2 零售商业物业租户的选择
声誉
财务能力
组合与位置分配
需要的服务
4.3零售商业物业的租金
基础租金
又称最低租金,是业主获得的,与租户经营业绩不相关的一个最低收入
百分比租金
在基础租金之外收取的,以零售商业物业的经营成果为基数计算百分比的租金
确定平衡点,仅对超出某一营业额以外的部分收取超额百分比租金
没有统一的百分比标准,随经营的商品种类和经营方式不同有很大的差异
代收代缴费用和净租约
种类
·毛租:物业运营费用包括在租金中,由业主支付
·净租:物业经营费用由租户直接支付
净租的形式
·租户仅按比例分摊与物业有关的税项
·租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费
·所有的经营费用,包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费用、公用面积维护费、物业管理费等,都由租户直接支付,而业主只负责建筑物结构部分的维修费用
租金的调整
租期长需调整
调整方式与写字楼同
租金调整仅针对基本租金,经营费用每五年或一年调整一次
建设工程教育网整理