2011年房地产估价师《经营与管理》：贷款的审查

　　3.3 金融机构对房地产项目贷款的审查

　　企业资信等级评价

　　贷款项目评估

　　项目基本情况

　　市场分析

　　财务评价指标

　　房地产贷款担保方式评价

　　保证

　　抵押

　　质押

　　贷款综合评价

　　某笔贷款的综合风险度=（某笔贷款风险额/某笔贷款额）×100%=信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目等级系数

　　某笔贷款风险额=某笔贷款额×信用等级系数×货款方式系数×期限系数×项目风险等级系数

　　（1）信用等级系数的取值规划是：AAA级企业为30%，AA级企业为50%，A级企业为70%，BBB级企业为90%.

　　（2）贷款方式系数的取值规划是：信用贷款为100%；由银行金融机构提供担保的为10%～20%，由省级非银行金融机构担保的为50%，AA级以下企业担保的为100%；用商品房抵押的为50%，由其他房屋及建筑物抵押的为100%（如参加保险，保险期长于贷款到期日的，系数取值为50%）。

　　（3）贷款期限系数的取值规划是：中短期贷款期限在半年以内的为100%，期限在半年以上不满1年的120%；中长期贷款期限在1年以上不满的3年的为120%；期限在3年以上不满5年的为130%，期限在5年以上的为140%.

　　（4）项目风险等级系数的确定：先按照项目建设条件、市场和产品分析以及财务评价的结果，将项目划分为AAA．AA．A和BBB四个风险等级，其对应的风险系数分别为80%、70%、60%和50%.

　　按照上述公式计算，凡综合风险度超过60%的，即为高风险贷款，对高风险 贷款，银行一般不予以发放贷款。例如，某开发企业申请贷款5000万元，该企业的信用等级为AA级，以商品房做抵押，期限2年，项目风险 等级为A级，代入上述公式得：贷款综合风险度＝50%×50%×120%×60%=18%，银行可以发放贷款。

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